Sáng kiến H.O.M.E. của Thị trưởng Cherelle L. Parker đối mặt với thách thức từ Thành phố Hội đồng

Nguồn ảnh：https://www.inquirer.com/real-estate/housing/zoning-reform-cherelle-parker-parking-minimums-city-council-20250501.html

John Fenton (ở giữa bên trái), nhân viên của Chủ tịch Hội đồng Thành phố Kenyatta Johnson, và Joe Grace (ở giữa bên phải), giám đốc truyền thông của Thị trưởng Cherelle L. Parker, đã thảo luận khi thị trưởng công bố kế hoạch xây dựng hoặc bảo tồn 30,000 đơn vị nhà ở trong một phiên họp đặc biệt của Hội đồng Thành phố vào tháng Ba.

Chính quyền của Thị trưởng Cherelle L. Parker hôm thứ Năm đã gửi đến Hội đồng Thành phố năm dự luật quan trọng cho sáng kiến nhà ở mang tính chất chính của bà, nhưng như một dấu hiệu cho thấy đề xuất của bà vẫn chưa được các nhà lập pháp chấp nhận, chỉ một trong số đó – một dự luật liên quan đến quy hoạch ở Bắc Philadelphia – đã được chính thức giới thiệu.

Trái tim của chương trình nghị sự của Parker, được đặt tên là Sáng kiến Cơ hội Nhà ở Dễ dàng (H.O.M.E.), là một đề xuất cấp phát 800 triệu đô la trái phiếu thành phố cho nhiều chương trình nhà ở trong khuôn khổ chiến dịch xây dựng hoặc sửa chữa 30,000 ngôi nhà.

Tuy nhiên, thị trưởng cũng muốn Hội đồng thông qua một loạt các thay đổi đối với quy trình quy hoạch và bán đất của thành phố mà chính quyền hy vọng sẽ xóa bỏ những rào cản trong việc xây dựng tại Philadelphia.

“Chúng tôi có nhiều km để đi để đạt được mục tiêu của mình, và những dự luật này là những bước đi đúng hướng,” Parker nói trong một tuyên bố. “Bây giờ, các đối tác của chúng tôi trong Hội đồng Thành phố có thể giữ cho chúng tôi tiến lên bằng cách giới thiệu và thông qua các dự luật mà không bị trì hoãn.”

Sau khi thị trưởng truyền đạt lô dự luật đầu tiên đó, Hội đồng viên Jeffery “Jay” Young Jr. vào thứ Năm đã giới thiệu một biện pháp để thực hiện những thay đổi quy hoạch trong quận 5 của ông, vốn có trụ sở tại Bắc Philly, chính thức bắt đầu quy trình lập pháp để phê duyệt.

Tuy nhiên, bốn dự luật còn lại đã bị để lại trong trạng thái chờ xử lý.

“Chúng tôi muốn … đảm bảo rằng có một sự cân bằng trong điều này liên quan đến sự tham gia của cộng đồng trong bất kỳ đề xuất nào được đưa tới Hội đồng Thành phố liên quan đến nhà ở,” Chủ tịch Hội đồng Kenyatta Johnson nói. “Vì vậy, chúng tôi chỉ đang tạm dừng các dự luật cho đến khi chúng tôi giải quyết những quan ngại của các thành viên.”

Sự trì hoãn của Hội đồng có thể là dấu hiệu cho thấy một số thành viên có những lo ngại về các dự luật hoặc rằng các nhà lập pháp cần thêm thời gian để tiếp nhận các đề xuất mới, hoặc cả hai. Các dự luật bao gồm những điều chỉnh quy trình lập pháp của Ngân hàng Đất Philadelphia, một sự loại bỏ các yêu cầu về bãi đậu xe ở một số khu vực đông dân cư và việc tạo ra một danh mục quy hoạch mới hợp pháp hóa các ngôi nhà duplex.

“Những dự luật này giúp gia tăng hiệu quả và công việc mà chúng tôi đang làm để nâng cao khả năng hoạt động của mình,” Tiffany W. Thurman, trưởng văn phòng của Parker, nói. “Hãy coi những dự luật này là những mảnh ghép trong một bức tranh lớn hơn [để] đảm bảo kế hoạch H.O.M.E. thành công và chúng tôi thực sự đang đáp ứng thời điểm này.”

Parker đã yêu cầu Hội đồng xem xét sáng kiến H.O.M.E. cùng với đề xuất ngân sách 6.7 tỷ đô la cho thành phố, điều này phải được phê duyệt trước ngày 1 tháng 7. Cuộc họp cuối cùng của Hội đồng trước khi nghỉ hè là vào ngày 12 tháng 6, và nếu các nhà lập pháp tuân thủ các quy tắc bình thường của họ, họ phải phê duyệt sơ bộ tất cả các luật vào ngày 5 tháng 6.

Điều này có nghĩa là những dự luật chưa được giới thiệu vào thứ Năm sẽ phải được phê duyệt trong vòng chưa đầy một tháng kể từ ngày giới thiệu nếu chúng muốn được thông qua trước kỳ họp mùa thu của Hội đồng.

Hôm nay, các dự luật quy hoạch nhận được sự ủng hộ từ Hiệp hội Ngành Xây dựng có ảnh hưởng (BIA), tổ chức cho rằng những thay đổi này sẽ thúc đẩy khả năng chi trả cho nhà ở và tạo thêm việc làm.

“Vào thời điểm mà các dự án phát triển nhà ở không còn khả thi do lãi suất cao, chi phí xây dựng tăng cũng như việc kết thúc miễn thuế 10 năm, các dự luật do Thị trưởng gửi đến sẽ cung cấp một số cứu trợ để đưa các dự án trở lại có khả năng thành công,” Mohamed “Mo” Rushdy, chủ tịch BIA, nói.

Trong khi đó, luật ủy quyền phát hành trái phiếu – dự luật quan trọng nhất trong sáng kiến H.O.M.E. của Parker và là dự luật duy nhất mà chính quyền cần Hội đồng phê duyệt trước kỳ nghỉ hè – dự kiến sẽ không được giới thiệu cho đến giữa tháng Năm.

Dưới đây là những yêu cầu của Parker:

Loại bỏ các yêu cầu về bãi đậu xe trong các khu vực được quy hoạch cho nhà ở mật độ cao.

Các quy định quy hoạch trên khắp Hoa Kỳ yêu cầu các nhà thầu cung cấp một số lượng chỗ đậu xe nhất định cho mỗi ngôi nhà.

Trong những năm gần đây, các yêu cầu này đã được xem xét lại. Chúng thường dẫn đến việc các nhà phát triển cung cấp nhiều chỗ đậu xe hơn mức cần thiết cho cư dân, làm tăng chi phí xây dựng và giảm số lượng nhà được xây dựng.

Để cạnh tranh với người mua hoặc người thuê, hầu hết các dự án đều bao gồm bãi đậu xe ngay cả khi không có yêu cầu.

Một số thành phố đã loại bỏ các yêu cầu về bãi đậu xe bắt buộc, và vào năm 2012, Philadelphia đã giảm yêu cầu của mình. Hiện tại, ba chỗ đậu xe cho mỗi 10 đơn vị được mand ở nhiều khu dân cư.

Dự luật của Parker sẽ loại bỏ các yêu cầu về bãi đậu xe ở CMX-4 và CMX-5 – hai danh mục quy hoạch linh hoạt nhất – mà thực tế chủ yếu chỉ có nghĩa là Trung tâm Thành phố, Thành phố Đại học, Bắc Broad Street và một vài khu vực nhỏ khác trong thành phố.

Nhóm của Parker tranh luận rằng Trung tâm Thành phố và Thành phố Đại học là những khu vực đi bộ và vận chuyển công cộng tốt nhất ở Philadelphia, với chỉ 56% hộ gia đình sở hữu xe ô tô tại khu vực này. Những người thuộc nhóm này lập luận rằng thay đổi này sẽ cho phép các nhà phát triển tự do quyết định bao nhiêu chỗ đậu xe cần cung cấp, giảm nhẹ chi phí xây dựng và cho phép xây dựng nhiều đơn vị hơn.

“Các dự luật này thực hiện những cải cách hợp lý, chẳng hạn như bằng cách giải phóng không gian cho nhà ở mà Bộ luật Quy hoạch hiện tại yêu cầu phải dành cho chỗ đậu xe,” Parker nói trong tuyên bố của bà.

Tình trạng: Dự luật này chưa được giới thiệu.

Tạo ra một danh mục quy hoạch mới cho nhà duplex.

Hầu hết các khu phố ở Philadelphia được quy hoạch cho nhà đơn lẻ (RSA-5) hoặc nhà đa hộ (RM-1), cho phép các ngôi nhà hàng nối được tách ra thành căn hộ.

Quy hoạch nhà đa hộ chiếm ưu thế vào những năm 1950 và 1960, khi Philadelphia có hơn 2 triệu cư dân và các nhà quy hoạch thành phố dự kiến dân số sẽ tiếp tục tăng.

Gần đây hơn, Ủy ban Quy hoạch và Hội đồng Thành phố đã ủng hộ quy hoạch nhà đơn lẻ, đặc biệt khi sự sở hữu xe ô tô trở nên phổ biến hơn và việc tìm kiếm chỗ đậu xe càng làm khó khăn hơn trong các khu phố có nhà hàng nối đông đúc.

Nhóm của Parker đang đề xuất một danh mục quy hoạch mới, RTA-2, cho phép duplex trong các khu vực được quy hoạch cho nhà hàng nối.

“Mong muốn của chúng tôi ở đây là đảm bảo rằng chúng tôi có một lựa chọn mà các hội đồng viên có thể áp dụng cho các quận của họ cho phép hai gia đình,” Octavia Howell, giám đốc Ủy ban Quy hoạch, nói. “Một chút nhiều hơn mật độ, ở mức mà cư dân có thể chấp nhận được.”

Sau khi thông qua luật này, Hội đồng Thành phố sẽ phải áp dụng nó cho các khu vực khác nhau của thành phố, điều này sẽ, lý thuyết, làm cho nó ít gây tranh cãi hơn.

Tình trạng: Dự luật này chưa được giới thiệu.

Rà soát các lớp quy hoạch của cựu Hội đồng viên Darrell L. Clarke.

Các hội đồng viên quận có quyền kiểm soát gần như toàn bộ đối với việc sử dụng đất và quy hoạch trong quận của họ. Kết quả là, các hội đồng viên đã tạo ra các quy tắc quy hoạch cục bộ chỉ áp dụng cho các quận của họ (hoặc một số góc nhất định của chúng). Mảnh ghép này của các quy tắc đã nhận được nhiều chỉ trích từ các tổ chức chính phủ tốt, các nhà quy hoạch thành phố và các nhà phát triển bất động sản.

Clarke, người đại diện cho nhiều phần của Bắc Philadelphia và một phần của Trung tâm Thành phố, là một bậc thầy về các lớp quy hoạch này. Nhóm của Parker đã làm việc với người kế nhiệm của ông, Jeffery Young, để loại bỏ một số quy tắc chuyên biệt này.

Clarke yêu cầu rằng diện tích tối thiểu cho một ngôi nhà trong quận của ông là 1,440 feet vuông, về cơ bản cấm các ngôi nhà nhỏ hơn. Dự luật của Parker và Young sẽ hủy bỏ diện tích tối thiểu về mặt diện tích trở lại 960 feet vuông, giống như phần còn lại của thành phố.

Cựu chủ tịch Hội đồng Thành phố cũng đã cấm các nhà phát triển sử dụng các ưu đãi zoninng cho phép một tòa nhà cao hơn và đông đúc hơn nếu họ bao gồm một mái xanh. Trên Spring Garden Street, ông đã cấm việc sử dụng ưu đãi cho phép các tòa nhà cao hơn với nhiều đơn vị hơn nếu họ cung cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Nhóm của Parker hiện không có kế hoạch ngay lập tức để cố gắng thay đổi bất kỳ lớp quy hoạch nào khác, điều này có thể làm mất lòng các hội đồng viên.

Tình trạng: Dự luật này đã được Hội đồng viên Young giới thiệu.

Giảm bớt vai trò của Hội đồng trong việc chuyển nhượng tài sản vào ngân hàng đất.

Khi Ngân hàng Đất Philadelphia được thành lập vào năm 2012, nó đã được dự kiến sẽ hợp lý hóa quyền sở hữu đất của thành phố, quyền sở hữu này đã bị phát tán trên nhiều cơ quan thành phố. Nhưng điều đó chưa bao giờ thực sự xảy ra, phần lớn là do Clarke đã đưa vào các điều khoản trong luật ngân hàng đất yêu cầu Hội đồng phải giới thiệu một nghị quyết để chuyển tài sản vào hoặc ra khỏi ngân hàng đất.

Nhiều hội đồng viên chưa bao giờ bận tâm đến việc làm điều đó, vì vậy hàng ngàn tài sản của thành phố vẫn đang thuộc sở hữu của Bộ Tài sản Công hoặc Cơ quan Phát triển. Đây không phải là thách thức lớn nhất mà ngân hàng đất đang phải đối mặt, nhưng chính quyền Parker muốn đơn giản hóa việc hợp nhất tài sản thuộc sở hữu của thành phố dưới một mái nhà bằng cách xóa bỏ yêu cầu mà Hội đồng phải hành động để chuyển đất vào ngân hàng đất.

Tình trạng: Dự luật này chưa được giới thiệu.

Dọn dẹp bộ luật quy hoạch.

Chính quyền đã dự đoán rằng đây sẽ là dự luật ít gây tranh cãi nhất, vì nó chỉ điều chỉnh bộ luật quy hoạch hiện tại để sửa chữa lỗi chính tả, xóa bỏ ngôn ngữ mô tả các luật đã không còn hiệu lực và các điều chỉnh kỹ thuật khác.

Tình trạng: Dự luật này chưa được giới thiệu.