Dự luật cải cách căn hộ của Thượng nghị sĩ Vicki Lopez được phê duyệt

Nguồn ảnh：https://www.islandernews.com/news/miami/condo-reform-law-approved-by-florida-house-will-desantis-sign-it-into-law/article_4aa38d05-4d35-4afc-854f-ce5040358f28.html

Dự luật cải cách căn hộ của Thượng nghị sĩ Vicki Lopez đã được phê duyệt vào những ngày cuối cùng của Quốc hội Florida năm 2025 và hiện đã trở thành luật.

Vào thứ Tư, Hạ viện Florida đã phê duyệt phiên bản cuối cùng của HB 913 với sự đồng thuận, gửi đến Thống đốc Ron DeSantis để ông ký hoặc phủ quyết.

“Đây là một điều luật mang tính chất bước ngoặt, cung cấp sự hỗ trợ tài chính và đảm bảo an toàn cho các cư dân căn hộ tại tiểu bang Florida,” Lopez cho biết trong một tuyên bố từ văn phòng của bà.

Từ Key Biscayne đến Keystone Heights và xa hơn nữa, dự luật sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính ngay lập tức cho các chủ sở hữu căn hộ, những người đã phải chịu những khoản phí tăng cao hơn sau khi các cuộc kiểm tra, nâng cấp và quỹ dự trữ được yêu cầu làm theo hậu quả của thảm họa năm 2021 tại Champlain Towers South ở Surfside.

HB 913 sẽ cho phép một số hiệp hội căn hộ có thể tài trợ cho quỹ dự trữ của họ thông qua một khoản vay hoặc một hạn mức tín dụng và cung cấp cho cư dân sự linh hoạt lớn hơn trong việc tạm hoãn thanh toán cho quỹ dự trữ khi các sửa chữa cần thiết đã được ưu tiên.

Giải thích tại sao điều quan trọng là các hiệp hội căn hộ được phép có hạn mức tín dụng thay vì quỹ dự trữ, Lopez đã nói trong một cuộc phỏng vấn với Jim Defede của CBS Miami, “Trong nhiều tháng qua, chúng tôi đã nghe rằng Nghiên cứu Dự trữ Độ bền Cấu trúc, yêu cầu bạn phải bắt đầu dự trữ, sẽ làm tăng phí căn hộ hàng tháng của mọi người vì đó là một công cụ ngân sách tương lai, vì vậy nó sẽ được đưa vào ngân sách, điều đó có nghĩa là sự gia tăng trong chi tiêu ngân sách.”

“Và giờ đây, nhờ luật này, họ sẽ có thể lấy Nghiên cứu Dự trữ Độ bền Cấu trúc của mình và họ có thể có một hạn mức tín dụng cho đúng số tiền mà họ cần phải có.

“Và, miễn là họ duy trì số tiền đó, họ sẽ không phải dự trữ, điều này sẽ là tuyệt vời vì họ sẽ có tiền ở đó; hạn mức tín dụng đảm bảo cho Quốc hội rằng tiền sẽ được có sẵn cho bất kỳ sửa chữa nào cần phải thực hiện, hoặc thay thế các yếu tố cấu trúc, và họ sẽ không phải trả trước cho nó trước khi họ cần.”

Lopez cho biết rằng phần này của dự luật rất quan trọng, nhưng cũng quan trọng là yếu tố khoản vay cho các đợt đóng góp.

“Như chúng ta biết ở Nam Florida, rất nhiều tòa nhà rất cũ, 30, 40, 50, 60 năm tuổi, và nhiều tòa nhà không được bảo trì đúng cách qua các năm,” cô nói. “Vì vậy, không may, sẽ có một thời điểm khi họ (thực hiện) kiểm tra mốc thời gian, điều phải được thực hiện ở độ tuổi 30 và mỗi 10 năm sau đó.

Sẽ có các sửa chữa cần thực hiện.

“Vì vậy, họ có thể sử dụng hạn mức tín dụng hoặc vay tiền, điều tôi nghĩ sẽ là tuyệt vời, như một lựa chọn, cho những ai có thể không có bất kỳ quỹ dự trữ nào hoặc đang nghĩ rằng sẽ không dự trữ nhiều.”

Để làm rõ, hiệp hội sẽ có thể vay khoản vay đó với sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu căn hộ, với mỗi đơn vị thường phải trả một khoản chia theo diện tích.

Tuy nhiên, mỗi chủ sở hữu cũng có thể vay một khoản vay cá nhân để trả cho phí đóng góp đó, nếu họ chọn. Ở Hạt Miami-Dade, các khoản vay không lãi suất lên đến 50,000 đô la có kỳ hạn 40 năm có sẵn cho những người đủ điều kiện thu nhập dao động từ 30% đến 140% của thu nhập trung bình khu vực (AMI).

HB 913 cũng gia hạn thời hạn mà các hiệp hội phải hoàn thành các nghiên cứu về độ bền cấu trúc và miễn trừ một số tòa nhà nhỏ hơn (những tòa nhà có ba “tầng có thể ở” trở lên (nhưng không tính các cấp để xe) khỏi việc phải thực hiện các phân tích đó.

“Chúng tôi đã cố gắng đạt được sự cân bằng tinh tế giữa sự an toàn của các cử tri của chúng tôi, những người sống trong căn hộ, cũng như hiểu được tác động tài chính to lớn mà đôi khi các dự luật này mà chúng tôi thông qua gây ra,” Lopez đã nói với Associated Press. “Tôi sẽ tiếp tục công việc này miễn là chúng tôi cần phải làm điều đó,” cô nói thêm.

DeSantis cho biết hậu quả từ luật ban đầu năm 2022 không phải là điều đã được dự định nhưng cần phải sửa đổi, điều mà ông đã ưu tiên trước buổi họp lập pháp năm nay.

Chỉ một tháng trước, trong khi phát biểu tại Miami, DeSantis đã nói rằng ông đã cảnh báo các nhà lập pháp về những hậu quả không ngờ từ phản ứng ban đầu của họ đối với Surfside.

“Chà, giờ đây chúng ta ở đây, và chúng ta đã thấy một số hậu quả này,” ông nói. “Chúng tôi đã thấy các khoản phí tăng cao đột ngột mà đã được áp đặt lên các chủ sở hữu căn hộ, nhiều người trong số họ ở Nam Florida, đặc biệt trong cộng đồng này, là những người cao tuổi và sống bằng thu nhập cố định.”

Bộ quản lý Doanh nghiệp và Quy định Nhà nước, cơ quan giám sát các ban quản trị căn hộ, cũng sẽ tạo ra một mẫu chuẩn cho các Nghiên cứu Dự trữ Độ bền Cấu trúc.

Theo luật hiện tại, các nghiên cứu đó tập trung vào các tính năng ảnh hưởng đến độ bền cấu trúc hoặc an toàn, bao gồm mái, ống nước, tường chịu lực, hệ thống điện, chống thấm, sơn ngoại thất, cửa sổ và cửa ra vào bên ngoài.

Các nghiên cứu cũng bao gồm các mục khác có chi phí bảo trì bị hoãn lại 10,000 đô la trở lên, mà các đề xuất của Hạ viện và Thượng viện sẽ tăng lên 25,000 đô la. López cho biết thay đổi đề xuất này sẽ “cung cấp sự linh hoạt để loại trừ một số sửa chữa hoặc thay thế có chi phí thấp khỏi các nghiên cứu.”

Luật hiện tại, được thông qua vào năm 2022 và được điều chỉnh vào năm 2023, đã yêu cầu các “kiểm tra mốc thời gian” đối với các tòa nhà cũ và các Nghiên cứu Dự trữ Độ bền Cấu trúc để xác định số tiền nên được dành cho các sửa chữa lớn trong tương lai.

Các cuộc kiểm tra mốc thời gian đã phải hoàn thành trước ngày 31 tháng 12 đối với một số tòa nhà cũ có ba tầng trở lên. Một số hiệp hội căn hộ đã áp đặt lên chủ sở hữu những khoản thu cao, có những khoản lên đến hàng trăm ngàn, chỉ để tuân thủ thời hạn.

Những lợi ích của HB 913

Một số điểm nổi bật trong dự luật dài 191 trang “mới” HB 913:

• Các hiệp hội căn hộ sẽ được phép sử dụng hạn mức tín dụng thay vì quỹ dự trữ. Điều này phải được đưa vào báo cáo tài chính hàng năm mà hiệp hội yêu cầu cung cấp cho các chủ sở hữu đơn vị và phải được cung cấp cho các người mua tiềm năng của một đơn vị.

• Giới hạn quy định đầu tư trong dự luật này đối với các khoản đầu tư vào chứng chỉ tiền gửi và tài khoản tiền gửi tại các tổ chức tài chính mà không cần bỏ phiếu của các chủ sở hữu.

• Bỏ phiếu trực tuyến hoặc điện tử sẽ có thể cho các hiệp hội nếu ít nhất 25% chủ sở hữu yêu cầu điều đó.

• Làm rõ rằng các căn hộ và hợp tác xã, với ba “tầng có thể ở” trở lên về chiều cao (không kể các cấp để xe), phải hoàn thành các yêu cầu về nghiên cứu Dự trữ Độ bền Cấu trúc (SIRS) và kiểm tra mốc thời gian, và miễn trừ cho căn hộ bốn gia đình với ba hoặc ít hơn các tầng có thể ở phía trên mặt đất.

• Làm rõ hơn rằng một khoản phí đặc biệt để tài trợ cho quỹ dự trữ yêu cầu sự đồng thuận của đa số phiếu của tổng số quyền bỏ phiếu của hiệp hội.

• Cung cấp một nghiên cứu mốc thời gian bởi Văn phòng Phân tích Chính sách Chương trình và Trách nhiệm thay vì bởi Đại học Florida.

• Sửa đổi định nghĩa của “phương pháp tài trợ thay thế” để áp dụng phương pháp này cho tất cả các multi-condominiums, và loại bỏ quy định cho phép các phương pháp bổ sung được phát triển bằng quy định của Bộ Các căn hộ, Thời gian chia sẻ và Nhà di động.

• Khôi phục các quy định liên quan đến việc đăng thông báo cuộc họp trên tài sản căn hộ như một lựa chọn thay thế cho yêu cầu thông báo 14 ngày và khôi phục các quy định liên quan đến việc phát sóng thông báo cuộc họp.

• Mở rộng quyền lực khẩn cấp của các hiệp hội căn hộ và hợp tác xã để yêu cầu di tản tài sản trong trường hợp có bất kỳ lệnh di tản nào, thay vì lệnh di tản bắt buộc.

• Sửa đổi các yêu cầu về việc sửa đổi tuyên bố cho các căn hộ không phải là nhà phát triển.

• Sửa đổi các yêu cầu liên quan đến bảo trì và bảo vệ cơn bão, bao gồm việc xóa bỏ quy định cho phép hiệp hội thu phí từ một chủ sở hữu nếu hiệp hội lắp đặt hoặc gỡ bỏ các biện pháp bảo vệ cơn bão mà chủ sở hữu có trách nhiệm.

• Cung cấp rằng tất cả các căn hộ, bên cạnh các căn hộ dân cư, có thể được bảo hiểm bởi một chương trình bảo hành được công ty bảo hiểm đã đăng ký tại Florida bảo hiểm.

• Sửa đổi các điều kiện chuyển giao quyền kiểm soát cho các chủ sở hữu không phải nhà phát triển trong các căn hộ không phải dân cư.

• Bao gồm các căn hộ không phải dân cư có 10 đơn vị hoặc ít hơn trong các quy định cho phép các căn hộ do các chủ sở hữu không phải nhà phát triển kiểm soát hủy các thỏa thuận được ký kết trước khi họ đảm nhiệm quyền kiểm soát hiệp hội.

• Cung cấp rằng một hiệp hội căn hộ được tạo ra trong một phần của một tòa nhà có thể kiểm tra và sao chép sổ sách và hồ sơ của chủ sở hữu phần không phải căn hộ của tòa nhà, và yêu cầu rằng hiệp hội căn hộ phải nhận được một báo cáo tài chính liên quan đến các chi phí này.

• Sẽ cấm các công ty hoặc cá nhân thực hiện các nghiên cứu dự trữ cấu trúc từ việc thực hiện các sửa chữa, để tránh điều mà Lopez gọi là “một mâu thuẫn lợi ích rõ ràng.” Phiên bản Thượng viện của dự luật sẽ yêu cầu bất kỳ nhà thầu hoặc “chuyên gia thiết kế” nào đấu thầu để thực hiện nghiên cứu dự trữ cấu trúc phải tiết lộ bằng văn bản rằng họ dự định đấu thầu vào các sửa chữa.

Thống đốc DeSantis có 15 ngày kể từ thứ Sáu vừa qua để ký luật hoặc phủ quyết nó.