Người mua quốc tế do dự ký hợp đồng bất động sản Miami

Nguồn ảnh：https://www.bisnow.com/south-florida/news/multifamily/foreign-buyers-tap-the-brakes-on-their-homes-away-from-home-129392

Kể từ khi áp dụng chính sách nhập cư nghiêm ngặt hơn, căng thẳng thương mại và biến động tỷ giá, những người mua quốc tế đang do dự khi ký hợp đồng bất động sản Miami.

Phần lớn sự bùng nổ phát triển gần đây của Miami chủ yếu diễn ra dưới dạng các tòa nhà căn hộ chung cư được tiếp thị cho các nhà đầu tư quốc tế.

Nam Florida từ lâu đã là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư giàu có từ khắp nơi trên thế giới, giúp họ gửi tiền vào các ngôi nhà thứ hai hoặc thứ ba. Nhưng đà bán hàng đang chậm lại. Các nhà môi giới và nhà cho vay cho biết các giao dịch đang kéo dài hơn khi người mua áp dụng cách tiếp cận chờ xem giữa bối cảnh toàn cầu không chắc chắn và chính sách thay đổi.

“Chúng tôi đã thấy điều này trước cuộc bầu cử, và mọi người nghĩ rằng sau cuộc bầu cử, mọi thứ sẽ thuận lợi hơn. Nhưng không phải vậy,” Tổng Giám đốc OneWorld Properties, Peggy Olin, cho biết. “Tôi nghĩ đó là điều bất ngờ lớn nhất. Mọi người đã mong đợi một làn sóng lớn sau cuộc bầu cử, và tôi nghĩ điều ngược lại đã xảy ra.”

Florida đã là bang hàng đầu cho người mua nước ngoài suốt 16 năm, với gần một nửa số giao dịch này diễn ra ở Miami, Fort Lauderdale hoặc West Palm Beach, theo báo cáo năm 2024 của Florida Realtors.

Tuy nhiên, đầu tư từ cư dân không phải Mỹ đã giảm. Trong năm 2024, người mua quốc tế chỉ chiếm 10% giao dịch căn hộ và nhà đơn lẻ tại Miami, giảm từ 18% trong năm 2023, theo báo cáo của Miami Realtors. Doanh thu từ nhà đầu tư nước ngoài giảm từ 5,1 tỷ USD xuống còn 3,1 tỷ USD trong năm ngoái.

Claudia Castano, người sáng lập Miami Lending Advisors, giúp những người mua quốc tế tìm được các khoản vay thế chấp cho cả nhà ở và thương mại. Cô đã đến thăm khách hàng tại Colombia trong tháng này và nghe nhiều người bày tỏ lo ngại về việc du lịch đến Mỹ.

“Họ đã hỏi tôi câu hỏi đó ba lần, nếu mọi người có gặp vấn đề ở sân bay không,” Castano cho biết.

Lời hứa của Tổng thống Donald Trump về việc trục xuất 20 triệu người đã khởi đầu một cách biến động. Nhưng đối với những người mua quốc tế sang trọng nắm giữ visa B-1 hoặc B-2, cho phép du lịch tạm thời đến Mỹ, các đại lý bất động sản Miami cho biết họ không mong đợi việc trục xuất sẽ trở thành vấn đề.

Tuy nhiên, giữa những báo cáo rằng cư dân có thẻ xanh đang bị thẩm vấn tại các trạm kiểm tra sân bay bởi các đặc vụ liên bang, một số luật sư đang khuyến nghị rằng một số người nắm giữ thẻ xanh nên hoãn lại việc du lịch quốc tế, Washington Post đã đưa tin.

Các nhà chức trách nhập cư được cho là đã gia tăng các cuộc thẩm vấn đối với những người du lịch nước ngoài tại các sân bay Mỹ dưới thời Tổng thống Donald Trump.

Olin, người đã làm việc với khách hàng từ hơn 60 quốc gia khác nhau, đang nhận thấy rằng các khách hàng tiềm năng bắt đầu chần chừ khi quyết định mua một căn hộ tại Miami.

“Hôm nay, tôi đã gặp một khách hàng đến từ Mexico đang xem xét một trong những dự án của chúng tôi,” Olin cho biết vào thứ Tư. “Chúng tôi đã làm việc với họ kể từ tháng Giêng, và giờ là tháng Năm, và họ vẫn chưa đưa ra quyết định. Nhưng họ không phải là người không quan tâm. Họ ở thành phố này và vẫn ghé thăm.”

Những người mua quốc tế đang mất gấp đôi thời gian để hoàn tất một giao dịch so với những năm trước, và họ đang đặt ra nhiều câu hỏi hơn về tác động của chính sách và điều kiện thị trường Mỹ, đặc biệt liên quan đến thời gian xây dựng, giá nguyên vật liệu và lãi suất, Castano cho biết.

“Vào đầu năm, khi Trump vừa đắc cử, chúng tôi đã thấy một làn sóng khách hàng từ Nam Mỹ đổ về Miami,” Danilo Tavares, một chuyên viên bán hàng tại The Corcoran Group, cho biết. “Sau đó, cuộc chiến thuế quan bắt đầu, và họ đã tạm dừng. Họ nói, ‘Chúng tôi sẽ không đầu tư vào Mỹ nữa.'”

Sự do dự này đặc biệt phổ biến ở những người mua nước ngoài đang cân nhắc việc mua nhà thứ hai hoặc cư trú tương lai, không phải những người chỉ tập trung vào lợi nhuận, Olin cho biết. Những người mua này chiếm khoảng 71% trong số các giao dịch bất động sản nước ngoài, theo Miami Realtors.

Họ thường đang cân nhắc những quyết định liên quan đến lối sống lâu dài, bao gồm khả năng di cư hoặc nhu cầu sử dụng trong tương lai, khiến họ nhạy cảm hơn với sự không chắc chắn trên thị trường và thời gian, đặc biệt khi xem xét các khoản mua sắm nhiều triệu USD, Olin cho biết.

Sự do dự này đã gây áp lực lên nhiều mối quan hệ khác nhau. Người Canada đã chi gần 6 tỷ USD cho bất động sản Mỹ trong khoảng thời gian từ tháng 4 năm 2023 đến tháng 3 năm 2024, chiếm 13% tổng số giao dịch bất động sản nước ngoài, theo dữ liệu của National Association of Realtors. Một nửa số giao dịch này là mua nhà nghỉ, với Florida, Arizona và Hawaii là những điểm đến hàng đầu.

Nhưng với các căng thẳng thương mại và ngôn từ chính trị về việc sát nhập nước láng giềng phía bắc, nhiều người Canada đã bắt đầu bán các ngôi nhà thứ hai của họ. Số chuyến bay trở về từ Mỹ đến Canada đã giảm 13,5% trong tháng 3, trong khi số chuyến đi ô tô trở về giảm 32% so với năm trước, Reuters báo cáo.

Olin cho biết cô đã nhận thấy rằng người mua Canada đã rút lui khỏi thị trường, mặc dù cô cho biết không có các cuộc trò chuyện trực tiếp chỉ ra chính trị là lý do. Olin cho biết đồng tiền yếu hơn và các thách thức bất động sản đang diễn ra tại Canada có nguyên nhân quan trọng hơn.

“Họ chỉ đơn giản là không sẵn sàng để đầu tư vào Mỹ vào lúc này,” Olin cho biết.

Gần 60% người mua quốc tế tại Nam Florida mua căn hộ, và hầu hết họ sử dụng tài sản của mình như một ngôi nhà nghỉ dưỡng không thường xuyên được cho thuê ngắn hạn, theo Miami Realtors.

Các loại tài sản này đã thúc đẩy một làn sóng phát triển lớn sau đại dịch. Đến tháng 5 năm 2024, các đơn vị cho thuê ngắn hạn chiếm hơn một nửa trong danh sách dự án căn hộ mới của Nam Florida, The Real Deal báo cáo.

Tuy nhiên, cho thuê ngắn hạn cũng đang phải đối mặt với những khó khăn, khi nhiều tài sản dựa vào du khách quốc tế để chi trả cho khoản thế chấp của họ. Trong khi nhu cầu đối với đầu tư này vẫn tiếp tục, các nhà cho vay đang trở nên cẩn trọng hơn, Zack Simkins, một nhà cho vay tư nhân với Vaster có trụ sở tại Miami cho biết.

Điều này có nghĩa là các tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) đang thắt chặt, yêu cầu người mua nước ngoài đóng góp nhiều vốn tự có hơn upfront. Sự thay đổi trong các thực tiễn tài chính nhằm đảm bảo rằng người mua vẫn cam kết với các khoản đầu tư của họ, Simkins cho biết.

“Nếu có sự không chắc chắn hoặc nhiều sự cẩn trọng hơn, đôi khi điều đó có thể lan tỏa xuống các trường hợp vỡ nợ,” Simkins cho biết. “Có một điều, về giao dịch và việc tìm cách hoàn tất, rồi cũng cần phải đảm bảo rằng bạn quản lý danh mục đầu tư của mình và đảm bảo rằng các người vay trong danh mục của bạn đang thanh toán đúng hạn và vẫn hoạt động đúng cách.”

Sự do dự từ các người mua nước ngoài đang tác động đến nhiều khía cạnh của thị trường, nhưng Simkins chưa thấy tác động đáng kể trong dữ liệu, với danh mục đầu tư của anh vẫn giữ ở tỷ lệ khoảng 60% nội địa và 40% quốc tế.

Tuy nhiên, trong các cuộc trò chuyện với các khách hàng quốc tế của mình, Simkins đã nhận thấy một sự chuyển biến trong tinh thần.

“Áp lực tinh thần, nhận thức và các cuộc trò chuyện đang trở nên phổ biến hơn,” anh nói.