Thuy Pham 
Nguồn ảnh：https://www.thecity.nyc/2025/07/14/basement-apartments-roll-out-delay-housing/
Vanita Maloney biết rằng có rất nhiều chỗ trong ngôi nhà của bà ở East Flatbush, Brooklyn, để có thể tiếp nhận những người New York khác.
Bà rất háo hức cho thuê tầng hầm của mình.
Nhưng bà không thể.
Một chương trình thí điểm của thành phố nhằm hợp pháp hóa và điều chỉnh các căn hộ tầng hầm, mà lẽ ra đã có thể chính thức hoạt động vào giữa tháng Sáu, vẫn chưa được thực hiện.
Người nghỉ hưu 65 tuổi này sống ở tầng một của ngôi nhà, và con gái của bà sống ở tầng trên cùng.
Trước khi xảy ra một vụ cháy điện vào năm 2022, một con gái khác của bà sống ở tầng hầm, nơi mở rộng dưới hiên trước.
Maloney muốn biến tầng đó thành một căn hộ sau khi hoàn thành một số sửa chữa và nâng cấp.
“Tôi đang chờ chương trình đi vào hoạt động vì tôi không thể để ai ở đó cho đến khi tôi được phép làm như vậy,” Maloney nói.
“Tôi phải chờ họ bắt đầu quá trình và đưa ra những người phù hợp để đảm bảo điều đó được phê duyệt.”
Mặc dù luật điều chỉnh các căn hộ tầng hầm bắt đầu có hiệu lực vào ngày 16 tháng 6, các cơ quan thành phố vẫn chưa hoàn thiện những quy định liên quan.
Không có cách nào cho những chủ nhà quan tâm đăng ký tham gia chương trình thí điểm, và một cổng trực tuyến mà chính quyền Adams đã thông báo gần một năm qua vẫn chưa xuất hiện.
Những câu hỏi quan trọng về cách chương trình sẽ hoạt động vẫn còn chưa được giải đáp.
Đã hơn một năm kể từ khi cơ quan lập pháp tiểu bang thông qua một chương trình thí điểm kéo dài năm năm cho phép các chủ nhà ở New York City trong 15 quận cộng đồng — bao gồm cả khu vực của Maloney — có cách đơn giản hơn để làm cho các căn hộ tầng hầm của họ an toàn và đáp ứng tiêu chuẩn.
Các căn hộ tầng hầm, nơi có khoảng hàng chục nghìn người New York sinh sống, có thể dễ bị ngập lụt và dễ bị cháy.
Các nhà hoạt động vì quyền lợi của người thuê và chủ nhà tại những cộng đồng có nhiều căn hộ tầng hầm đã ca ngợi chương trình thí điểm này như một bước quan trọng trong việc đưa những không gian sống không chính thức và có thể nguy hiểm — nhưng thường là giá rẻ — ra khỏi bóng tối.
Chương trình thí điểm chỉ được phép hoạt động đến tháng 4 năm 2029, điều này có nghĩa là ngay cả khi nó bắt đầu hôm nay, chương trình cũng sẽ không chạy đủ năm năm như dự kiến.
“Chúng tôi đã qua 15 tháng trong khoảng thời gian năm năm và điều đó đang trở thành một khoảng thời gian ngày càng ngắn cho các chủ nhà có thể hành động,” Howard Slatkin, Giám đốc điều hành Hội đồng Nhà ở và Quy hoạch Công dân cho biết.
“Họ có rất nhiều thông tin cần xử lý và quyết định cần đưa ra và tài chính cần xem xét để hiểu nếu đây là điều họ có thể bắt đầu.
Chúng tôi cần cung cấp cho họ càng sớm càng tốt tất cả thông tin họ cần.”
Ông cũng cho biết rằng các khu phố được bao phủ bởi chương trình thí điểm — mà không chứa hầu hết các căn hộ tầng hầm của thành phố — đại diện cho một lĩnh vực hạn chế về nơi hợp pháp hóa có thể xảy ra: “Chúng tôi phải tận dụng tối đa những gì chúng tôi đã có.”
Trong khi đó, cũng đang bị đình chỉ là việc hợp pháp hóa các căn hộ tầng hầm không nằm trong các khu vực của chương trình thí điểm và các căn hộ tầng hầm mới xây dựng — cũng như các căn hộ trong garage, gác mái và cottage trong sân sau, mà tất cả đều được phép theo những cập nhật quy hoạch của thành phố được thông qua vào năm ngoái.
Sở Xây dựng cho biết họ sẽ không cấp phép cho những loại căn hộ đó — được gọi là đơn vị ở phụ (ADUs) — cho đến khi các luật governing them có hiệu lực vào tháng 6.
Nhưng việc thực hiện các luật đó phụ thuộc vào các quy định từ một số cơ quan, điều chưa được hoàn thiện.
Vì vậy, gần một tháng sau, ADUs cũng đang trong tình trạng lấp lửng.
Trong một tuyên bố, người phát ngôn của City Hall, William Fowler, gọi ADUs là một “mảnh ghép quan trọng” trong những thay đổi quy hoạch của chính quyền Adams, được gọi là Thành phố Có Vâng cho Cơ hội Nhà ở.
“Các cơ quan thành phố đang làm việc thông qua các bước thích hợp và thay đổi quy định cần thiết để đảm bảo rằng hình thức nhà ở mới này được giới thiệu một cách hiệu quả và an toàn,” Fowler nói, và cho biết thêm rằng cổng trực tuyến cho các chủ nhà quan tâm sẽ ra mắt vào cuối năm nay.
Những Chi Phí Hành Chánh
Những nâng cấp cần thiết để biến một tầng hầm hoặc tầng hầm hiện có thành một căn hộ hợp pháp — một căn hội đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn của thành phố cũng như luật cư trú đa gia đình của tiểu bang — có thể tốn kém, khiến các chủ sở hữu không thể hành động và thường không cải thiện an toàn, các nhà hoạt động cho biết.
chương trình thí điểm cho phép các căn hộ ở tầng hầm, chủ yếu nằm dưới mức vỉa hè và bị cấm ở mọi nơi khác trong thành phố.
Các căn hộ tầng hầm, nằm chủ yếu trên mức vỉa hè, được phép bên ngoài chương trình thí điểm, nhưng các chuyển đổi hoặc các công trình mới phải đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn hiện có.
Chương trình thí điểm miễn trừ những khía cạnh nghiêm ngặt nhất của luật cư trú đa gia đình của tiểu bang, cho phép các chủ nhà đáp ứng các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn của thành phố ít nghiêm ngặt hơn.
Cả các căn hộ tầng hầm mới được xây dựng và những căn hộ được hợp pháp hóa trong khuôn khổ chương trình thí điểm phải dựa vào những quy tắc mới đang được tạo ra bởi các cơ quan khác nhau trong thành phố.
Sở Y tế và Sức khỏe Tâm thần đã đề xuất các quy định vào cuối tháng 6 điều chỉnh radon và các khí độc hại.
Sở Bảo vệ Môi trường đã tạo ra một bản đồ dự thảo cho thấy các khu vực dễ bị ngập lụt để làm rõ nơi mà các căn hộ tầng hầm không thể đặt.
Và Sở Xây dựng vẫn phải tạo ra các quy tắc về cách thức sử dụng và an toàn cho thuê.
Mỗi trong số các quy định phải được xác nhận và thông qua bởi thành phố trong một quy trình có thể mất nhiều tháng.
Các quy tắc chắc chắn sẽ giúp mang lại sự chắc chắn cho những chủ nhà hoạt động ngoài vòng pháp luật hoặc những người muốn sửa chữa các vi phạm mà họ đã bị phạt, Matthew Sooknanan, người tổ chức chiến dịch Căn hộ Tầng Hầm An Toàn cho Mọi Người (BASE) tại Chhaya CDC, một tổ chức phi lợi nhuận tập trung vào nhà ở và phục vụ các cộng đồng Nam Á và Caribe-Ấn Độ ở Queens, cho biết.
“Bạn hỏi mọi người và họ muốn được hợp pháp hóa vì điều đó sẽ mang lại sự trách nhiệm cho mọi người bất kể vị trí của họ, nhưng mọi người không muốn bị tổn hại,” Sooknanan nói.
Hiện tại, Sooknanan cho biết ông đã cố gắng chuẩn bị cho các chủ nhà hiểu về mã để họ có thể hành động khi thời điểm đến.
Cho đến lúc đó, những người thuê nhà trong các căn hộ tầng hầm bất hợp pháp vẫn dễ bị rủi ro về an toàn và thiếu các quyền lợi cho người thuê nhà tiêu chuẩn.
Các nhà phát triển và chủ nhà muốn xây dựng ADUs từ đầu — dù trong tầng hầm hay gác mái — cũng phải tạm dừng cho đến khi thành phố hoàn thiện các quy tắc.
Ít nhất năm ngôi nhà mới ở Staten Island sẽ bao gồm các căn hộ tầng hầm, nhưng Sở Xây dựng đã kiểm tra các dự án đó sau khi lần đầu tiên phê duyệt các giấy phép quá sớm, như THE CITY đã báo cáo trước đó.
Một số người khác đang quan tâm đến ADUs thậm chí không biết bắt đầu từ đâu — như Giovi Collado, người sống cùng nhiều thế hệ thành viên gia đình trong một ngôi nhà ở Richmond Hill, Queens.
Người 32 tuổi này cho biết ông rất háo hức muốn có thêm không gian cho bản thân và bạn đời, và thích ý tưởng xây dựng một cottage trong sân sau.
“Tôi thích giữ các thành viên gia đình gần gũi. Đây là một giải pháp tốt,” Collado nói.
“Bạn có thể xây dựng, thực sự, một ngôi nhà.”
Wil Fisher, người sáng lập và là nguyên tắc của Unit Two Development, một công ty giúp các chủ nhà điều hướng quy trình ADU, cho biết ông đã nói chuyện với hàng chục người muốn xây dựng ADUs trên tài sản của họ hoặc chuyển đổi các không gian hiện có — như garage — thành các khu vực có thể sống được, ngay cả khi họ vẫn không thể tiến xa hơn.
“Mọi người rất hào hứng. Đây thực sự là một bước ngoặt,” Fisher nói.
“Có nhiều lớp trong quy trình này và việc triển khai hành chính … là yếu tố then chốt để đảm bảo rằng điều này thành công và chúng ta thực sự giao những đơn vị này.”
