Nhu cầu căn hộ tại Dallas vượt qua xây dựng mới

Nguồn ảnh：https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2025/07/15/landlords-poised-to-retake-upper-hand-as-apartment-demand-surges/

Nhu cầu căn hộ tại Dallas hiện đang vượt qua số lượng xây dựng mới, đảo ngược xu hướng đã giữ vững từ năm 2022.

Các thị trường như Arlington, Plano, Frisco và McKinney có tỷ lệ xây dựng mới lớn nhất trong khu vực đô thị cũng đang thu hút số lượng người thuê mới cao nhất.

Sau sáu tháng đầu năm, hơn 12.000 căn hộ mới đã được đưa vào sử dụng tại Dallas-Fort Worth, nhưng đã có 13.500 căn hộ được lấp đầy.

Mặc dù năm chỉ mới đi được một nửa, dự báo nhu cầu vẫn sẽ tiếp tục vượt qua tốc độ xây dựng mới.

“Tôi không có quả cầu pha lê, nhưng tôi không thấy điều gì có thể làm chậm lại tình hình hiện tại. Chúng ta đang ở giữa mùa cho thuê, sẽ kéo dài đến tháng 9. Sau đó, chúng ta sẽ bước vào giai đoạn chậm lại trong năm,” Cindi Reed, giám đốc bán hàng và nhà phân tích của MRI ApartmentData cho biết.

“Nhưng cho đến nay, đây là một năm mạnh mẽ. Trừ khi có một sự gián đoạn kinh tế lớn, tôi không thấy lý do nào để động lực này giảm đi.”

Reed cũng lưu ý rằng một thị trường nhà ở hạn chế có thể đang đẩy người dân Dallas hướng tới việc thuê nhà.

Các thành phố kế cận Allen và McKinney ngay phía bắc Dallas, mà ApartmentData nhóm lại thành một thị trường con, đã ghi nhận số lượng người thuê mới cao nhất trong năm 2025, với gần 2.100 người.

Đó là điều bình thường vì những thành phố này cũng đã mở những đơn vị mới nhiều nhất trong năm qua.

Các thị trường ở phía tây Plano, Frisco và đông Lewisville, cũng được nhóm lại, theo sau với gần 2.000 người thuê mới.

Sự sụt giảm đến vị trí thứ ba, được nắm giữ bởi Denton, là khá mạnh với chỉ 836 người đến, tiếp theo là sự kết hợp của Uptown, Oaklawn và Highland Park với 811 người, và nam Fort Worth hoàn thành danh sách năm thị trường hàng đầu với 735 người thuê mới.

Bất chấp số lượng người thuê mới gia tăng, hơn 100.000 đơn vị căn hộ trên thị trường đang bỏ trống, khiến Dallas đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 88,9%.

Mọi thứ thấp hơn 90% đưa thị trường ủng hộ người thuê hơn là chủ nhà, làm giảm giá thuê bình quân khoảng 2% hàng năm kể từ năm 2023 sau một mức tăng gần 19% vào năm 2021 và một cú nhảy 7,4% khác vào năm 2022.

“Những gì chúng tôi luôn thích nói là, chúng tôi muốn quay trở lại mức trung bình lâu dài của mình. Đó là cách chúng tôi định nghĩa ‘bình thường’,” Reed nói, giải thích rằng những năm đại dịch đã là những năm bất thường cho thị trường cho thuê.

“Trước năm 2020, tỷ lệ lấp đầy luôn trên 91%, và sự tăng trưởng giá thuê ổn định và lành mạnh. Nhưng từ năm 2020 trở đi, mọi thứ đã trở nên hỗn loạn. Chúng tôi có thể dự đoán tác động của một cơn bão, nhưng khi đại dịch xảy ra, chúng tôi không biết điều gì đang chờ đợi.”

Trong khi thị trường bắt kịp với sự bùng nổ xây dựng trong thời gian này, tuy nhiên, các chủ nhà đang tăng cường các ưu đãi để thu hút người thuê vào cửa.

“Tăng trưởng giá thuê vẫn giảm 2,8% trong năm nay, với khoảng 58% các cộng đồng căn hộ hạng A ở Dallas – bao gồm hầu hết các phát triển mới – cung cấp một hình thức khuyến mãi nào đó,” Reed cho biết.

“Đó tương đương với khoảng sáu tuần miễn phí thuê.”

Bà cho biết các ưu đãi có thể sẽ bắt đầu giảm dần khi các tài sản được lấp đầy với những người thuê mới và thị trường tiến tới sự ổn định.

Một thị trường thừa phòng trong giai đoạn đại dịch, một loạt các yếu tố kinh tế, bao gồm các chính sách làm việc tại nhà, đã dẫn đến việc hấp thụ kỷ lục 45.000 căn hộ vào năm 2021, khiến các nhà phát triển phải vội vàng xây dựng thêm để tận dụng thị trường đang bùng nổ.

Sau khi hầu hết các hạn chế của đại dịch được dỡ bỏ vào năm tiếp theo, tuy nhiên, một cú đánh đôi của các mệnh lệnh trở lại văn phòng và giá cả không kiểm soát đã giảm mạnh sự thèm muốn cho nhà ở mới.

Năm 2022, ApartmentData ghi nhận chỉ hơn 8.600 lượt hấp thụ so với hơn 27.000 lượt giao hàng.

Khi việc hấp thụ đã bắt đầu tăng lên kể từ đó, nó vẫn chưa có cơ hội bắt kịp với sự ào ạt của nguồn cung mới, lên đỉnh điểm vào năm ngoái với 38.500 lượt giao hàng.

Điều này xảy ra là do thời gian quay vòng điển hình để hoàn thành một dự án chung cư là từ 18-24 tháng.

Khi thị trường căn hộ giảm tốc, các nhà phát triển đã vội vã đưa thêm hàng hóa ra thị trường nhưng đã ở quá xa để có thể dừng các dự án của họ.

Sự khác biệt rõ rệt giữa cung và cầu cuối cùng đã buộc thị trường phải chậm lại, với chỉ 18.000 đơn vị hiện đang trong ống xây dựng theo ApartmentData.