Philadelphia: Hành Trình Đổi Mới Ấn Tượng Của Một Thành Phố Công Nghiệp Đang Khó Khăn

Nguồn ảnh：https://www.city-journal.org/article/philadelphia-revival-property-tax-abatement

Philadelphia, một trong những thành phố công nghiệp lớn của Mỹ, đã trải qua một hành trình tái sinh ấn tượng trong hai thập kỷ qua, trở thành một ví dụ điển hình cho cách một thành phố đang gặp khó khăn có thể tái tạo bản thân.

Tại thời điểm đầu thiên niên kỷ, thành phố đã lâm vào tình trạng khủng hoảng, mất đi một phần tư dân số kể từ năm 1950.

Nhiều khu phố một thời phồn vinh giờ đây chỉ còn là những căn nhà liền kề bị bỏ hoang.

Hơn 36,000 lô đất nhà phố bị bỏ trống đã làm giảm giá trị bất động sản hàng tỷ đô la và gia tăng tội phạm.

Gần như rơi vào lỗ hổng tài chính, thành phố cần sự can thiệp của tiểu bang chỉ để mở trường học vào năm 2000.

Tuy nhiên, trong hai thập kỷ tiếp theo, Philadelphia đã thực hiện một trong những cuộc lột xác đô thị ấn tượng nhất ở Mỹ.

Nhân tố thúc đẩy không phải là các dự án lớn mang tính chất xúc tác từ trên xuống hay các khoản trợ cấp liên bang quy mô lớn.

Thay vào đó, nó đơn giản hơn nhiều: một chính sách miễn thuế 10 năm cho các công trình nhà ở xây mới.

Sự phục hồi bắt đầu từ cuối những năm 1990 với các khoản miễn thuế đối với việc chuyển đổi từ văn phòng thành nhà ở tại Trung tâm Thành phố, một chính sách nhanh chóng giảm bớt tình trạng dư thừa không gian thương mại trống.

Nhưng bước đột phá thực sự diễn ra vào năm 2000, khi các nhà lập pháp mở rộng chính sách miễn thuế ra toàn thành phố cho các lô đất bỏ trống.

Cách tiếp cận rất đơn giản: trong suốt 10 năm, các chủ sở hữu nhà mới sẽ không phải trả thuế trên những cải thiện, mặc dù đất vẫn phải chịu thuế.

Sự tiết kiệm này đã nâng cao giá trị nhà và đóng lại khoảng cách định giá đã lâu cản trở việc xây dựng.

Chính sách miễn thuế đã mở khóa các dự án cho cả những nhà phát triển lớn và nhỏ, và lần đầu tiên trong nhiều thập kỷ, Philadelphia có thể cạnh tranh với các vùng ngoại ô.

Kết quả là vô cùng biến đổi.

Từ 2000 đến 2023, Philadelphia đã thêm hơn 60,000 đơn vị nhà ở, chủ yếu là những căn nhà liền kề khiêm tốn, lấp đầy những “khoảng trống” ở những khu phố đã già.

Sự phát triển lan tỏa một cách có hệ thống từ Trung tâm Thành phố ra các khu vực xung quanh.

Trong khi tám trong mười quận hội đồng chứng kiến sự giảm bớt số lô đất bỏ trống.

Sau năm thập kỷ suy giảm, dân số của thành phố cuối cùng đã bắt đầu tăng trưởng một lần nữa—1% trong những năm 2000 và 5% trong những năm 2010.

Bằng chứng tốt nhất cho sự hiệu quả của chính sách miễn thuế có thể thấy rõ qua việc nhìn sang bờ sông Đài Delaware.

Camden, New Jersey bắt đầu những năm 2000 với lượng nhà ở, thu nhập và tỷ lệ bỏ trống tương tự.

Nhưng Camden đã phụ thuộc vào một chương trình trợ cấp từ trên xuống được khởi xướng vào năm 2013.

Kết quả đã khác biệt rõ rệt.

Từ 2000 đến 2020, dân số của Khu Trung tâm Greater Philadelphia đã tăng 13%, trong khi dân số của Camden giảm 10%.

Tỷ lệ đất bỏ trống ở Philadelphia giảm; của Camden lại tăng.

Giá nhà tại trung tâm Philadelphia tăng gấp bảy lần, trong khi Camden chỉ tăng gấp ba lần.

Mặc dù Philadelphia đạt được nhiều thành công rõ rệt, nhưng những người chỉ trích đã chỉ trích chính sách miễn thuế trong nhiều thập kỷ.

Những lời chỉ trích của họ dựa trên bốn huyền thoại chính.

Huyền thoại đầu tiên là các nhà phát triển đã thu lợi lớn.

Thực tế, phần lớn các căn nhà liền kề mới được xây dựng bởi những công ty nhỏ.

Biên lợi nhuận rất khiêm tốn, và nếu không có chính sách miễn thuế, hầu hết các dự án sẽ không khả thi.

Huyền thoại thứ hai là các căn nhà liền kề mới không phải là khu vực có thể chi trả được.

Trên cơ sở giá thuê theo phòng ngủ, chúng thực sự rẻ hơn nhiều so với các căn hộ trong những tòa nhà lớn.

Chủ yếu do các gia đình sinh sống, các căn nhà liền kề chiếm hữu trở thành con đường khả thi để sở hữu nhà và tích lũy tài sản.

Huyền thoại thứ ba là việc xây dựng nhà ở miễn thuế đã khiến cư dân lâu dài phải ra đi.

Trên thực tế, gần như tất cả các căn nhà mới đã thay thế các lô đất bỏ trống hoặc các cấu trúc xuống cấp.

Dữ liệu điều tra dân số không cho thấy bằng chứng về việc tăng tốc độ di dời đối với những cư dân thu nhập thấp hoặc cư dân thiểu số tại các ngôi nhà liền kề cũ.

Trên thực tế, Philadelphia hiện có nhiều chủ sở hữu nhà thuộc nhóm thiểu số hơn so với năm 2000, và những chủ sở hữu này đã thấy tài sản tích lũy của họ tăng lên khoảng 10 tỷ đô la nhờ giá trị bất động sản cao hơn.

Thành phố cũng mở rộng các ưu đãi cho người có nhà và người lớn tuổi để bảo vệ các hộ gia đình thu nhập thấp.

Huyền thoại cuối cùng là các khoản miễn thuế đã lấy đi nguồn vốn từ trường học và dịch vụ thành phố.

Trái lại, bằng cách thu hút cư dân và đầu tư, chương trình đã mở rộng cơ sở thuế.

Các khoản miễn thuế đã hết hiệu lực đã tạo ra 137 triệu đô la mỗi năm vào năm 2023, và tổng thu thuế tài sản đã tăng vọt.

Chi tiêu cho trường học đã tăng theo đúng hướng với sự chi tiêu của tiểu bang, trong khi thành phố, không còn phải duy trì hàng nghìn lô đất bỏ hoang, đã tiết kiệm được hàng triệu đô la.

Mặc dù có thành tích này, vào năm 2022, hội đồng thành phố đã cắt giảm thời gian miễn thuế xuống còn năm năm và áp đặt một loại thuế phát triển 1%.

Việc cấp phép xây dựng cho các căn nhà liền kề—nền tảng của sự phục hồi—đã sụt giảm, trong khi các dự án cho thuê lớn của các nhà phát triển lớn vội vã vào để lấp đầy khoảng trống.

Sự chuyển đổi này hiện đang đe dọa tỷ lệ sở hữu nhà ở cao truyền thống của Philadelphia.

Đồng thời, chính quyền thành phố đã bắt đầu thực hiện các dự án tốn kém, từ trên xuống.

Chương trình Bảo tồn Khu vực với chi phí 400 triệu đô la (2021) và chương trình Cơ hội Nhà ở Được Thực Hiện mới với giá 2 tỷ đô la (2025) nhằm quản lý phát triển với trợ cấp.

Nhưng Philadelphia đã từng thử nghiệm điều này trước đây: Sáng kiến Chuyển đổi Khu phố năm 2001 đã chi tiêu mạnh mẽ mà không thu được nhiều kết quả.

Những thất bại của Camden với các khoản trợ cấp của tiểu bang nhấn mạnh bài học tương tự—những chương trình này mời gọi lãng phí, chính trị hóa và tham nhũng, như đã thấy trong vụ kiện Norcross, trong đó một người anh em của một thượng nghị sĩ bang bị buộc tội tổ chức tội phạm liên quan đến quyền lợi bất động sản bờ sông có lợi nhuận.

Kinh nghiệm của Philadelphia cho thấy sự đổi mới từ dưới lên là hiệu quả.

Những căn nhà liền kề được xây dựng theo chính sách miễn thuế không chỉ cung cấp chỗ ở cho cư dân mới; chúng cũng đã ổn định các khu phố, nâng cao giá trị của những ngôi nhà cũ và lan tỏa các tiện nghi như siêu thị và quán cà phê đến những khu vực thiếu thốn.

Nếu thành phố muốn duy trì sự phục hồi này, nó nên khôi phục chính sách miễn thuế 10 năm đầy đủ, hoặc thậm chí kéo dài đến 20 năm để bù đắp cho lãi suất cao ngày hôm nay.

Để mở rộng sự ủng hộ, thành phố nên dành một phần từ nguồn thu tăng thêm này để giảm dần thuế lương nặng nề của mình.

Các thành phố khác đang phải đối mặt với tình trạng giảm dân số, suy thoái hoặc tỷ lệ bỏ hoang thương mại, nhưng lại có các vùng ngoại ô đang phát triển, nên ghi nhớ bài học này.

Bài học từ Philadelphia là rõ ràng: giữ chính sách miễn thuế đơn giản và dễ dự đoán, để thị trường tư nhân dẫn dắt—và xem căn cứ thuế và các khu phố lớn lên.