Thuy Pham 
Nguồn ảnh：https://hoodline.com/2025/09/sf-housing-costs-return-to-normal-in-victory-most-residents-still-cant-afford/
San Francisco vừa đạt được điều gì đó mà ba năm trước đây có vẻ như là không thể về mặt toán học—và một cách nào đó, điều đó lại mang đến cảm giác vừa tự hào vừa đau lòng.
Thành phố này đã trở thành đô thị lớn duy nhất của Mỹ kiểm soát được chi phí nhà ở trở lại mức “bình thường” trước đại dịch, một chiến thắng thống kê làm nổi bật cả sự phục hồi kinh tế của thành phố và thực tế tàn khốc về việc ai có thể tham gia vào thành công đó.
Các con số kể một câu chuyện về sự phục hồi đáng kinh ngạc. Tỷ lệ thanh toán thế chấp so với thu nhập của thành phố giảm xuống còn 67.1% vào tháng 7, giảm từ 74.1% vào tháng 7 năm 2018, khi mà nhà ở được coi là “tương đối hợp lý” theo tiêu chuẩn quốc gia.
Báo cáo mới nhất của Redfin định vị San Francisco như một câu chuyện thành công đơn lẻ trong số các đô thị chính của Mỹ, đã trở lại các tiêu chuẩn khả năng chi trả trước đại dịch.
Điều này không chỉ là tiếng ồn thống kê—mà là minh chứng cho một nền kinh tế hoạt động mạnh mẽ. Trong khi những thành phố khác vật lộn với tốc độ tăng lương stagnate và những thách thức về khả năng chi trả dai dẳng, San Francisco đã tạo ra điều gì đó gần giống như một phép màu kinh tế, được thúc đẩy bởi cuộc cách mạng trí tuệ nhân tạo đang biến đổi nền kinh tế toàn cầu.
Sự Bùng Nổ AI Thúc Đẩy Sự Dominance Kinh Tế
Bí quyết đứng sau thành công của San Francisco không phải là giá nhà giảm—giá trị trung bình vẫn quanh mức 1.48 triệu đô la—mà là sự tăng trưởng lương bùng nổ đã thay đổi cơ bản bối cảnh kinh tế của thành phố.
Thu nhập hộ gia đình đang tăng trưởng 7.7% hàng năm, gần gấp đôi so với tỷ lệ quốc gia là 3.9%, nhờ vào các công ty trí tuệ nhân tạo đã biến thành phố này trở thành trung tâm của cuộc cách mạng công nghệ tiếp theo.
“Các công ty AI đang thiết lập văn phòng ở đây—không chỉ ở Silicon Valley—và họ đang đưa ra mức lương cao bất thường và các khoản tiền thưởng ký kết lớn để thu hút nhân tài,” Ali Mafi, một đại lý Redfin Premier chứng kiến chuyển biến này từ đầu, cho biết.
“Tôi thấy nhiều công nhân công nghệ trẻ và các cặp đôi chuyển đến với khả năng mua nhà. Với thu nhập tăng cao và giá nhà ổn định, những người mua này xem thị trường như một cơ hội cho giá trị tương đối.”
Điều này đại diện cho điều gì đó chưa từng có: một đô thị lớn nơi đổi mới công nghệ đã gia tăng bánh kinh tế đủ nhanh để cải thiện các chỉ số khả năng chi trả nhà ở. Trong khi các thành phố từ Austin đến Miami vật lộn để cân bằng giữa tăng trưởng và khả năng sống, San Francisco đã quản lý để có cả hai—ít nhất là đối với những ai được hưởng lợi từ nền kinh tế AI.
Thời điểm không thể hoàn hảo hơn. Các lãnh đạo thành phố đã giành được quyền kiểm soát chính trị trong kỳ bầu cử vừa qua hiện đang giám sát một cuộc mở rộng kinh tế xác nhận tầm nhìn của họ cho San Francisco như một thủ đô đổi mới có khả năng tạo ra sự thịnh vượng chia sẻ.
Bỏ Xa Đối Thủ Cạnh Tranh
Thành tựu trở nên ấn tượng hơn khi so với những thành phố đối thủ truyền thống. Phân tích gần đây từ Zillow cho thấy chỉ có 13.6% số nhà ở San Francisco đủ điều kiện cho người mua có thu nhập trung bình.
Điều này có thể nghe có vẻ thất vọng cho đến khi bạn xem xét sự cạnh tranh: New York chỉ đạt 12.5%, Boston thì 11.9%, và Los Angeles có hiệu suất tồi tệ nhất trên toàn quốc với chỉ 3% số lượng nhà ở đủ khả năng cho những người kiếm tiền trung bình.
Thị trường cho thuê cho thấy một câu chuyện thậm chí còn gay gắt hơn về sức mạnh tương đối của San Francisco. Trong khi tám đô thị lớn giờ đây yêu cầu thu nhập sáu con số để thuê một cách thoải mái, các đối thủ của San Francisco lại có hiệu suất kém hơn. New York đứng đầu danh sách yêu cầu 145,000 đô la hàng năm, tiếp theo là Boston với 127,000 đô la, trong khi yêu cầu của San Francisco phản ánh một phương trình cân bằng hơn giữa chi phí và tiềm năng thu nhập.
Có lẽ đáng chú ý nhất, các nhà kinh tế Zillow đã xác định rằng ngay cả khi tỷ lệ thế chấp lý thuyết là 0%, nhà ở trung bình cũng không thể đủ khả năng ở New York, Los Angeles hoặc Miami—nhưng lại không kể San Francisco trong danh sách bất khả thi đó, cho thấy rằng sự tăng trưởng lương của thành phố đã tạo ra những con đường thực sự đến quyền sở hữu nhà mà đơn giản là không tồn tại ở nơi khác.
Những Kẻ Giả Danh Hậu Đại Dịch
Các thành phố đã tự đặt mình là những lựa chọn thay thế cho San Francisco trong thời kỳ làm việc từ xa đang phát hiện ra rằng việc tái tạo nền kinh tế đổi mới không đơn giản như những chiến dịch quảng cáo đã gợi ý. Giá nhà trung bình ở Nashville là khoảng 490,000 đô la nghe có vẻ hợp lý cho đến khi xem xét thu nhập địa phương, với Zillow dự báo tăng trưởng khiêm tốn 3.4% phản ánh một quỹ đạo kinh tế hoàn toàn khác so với sự mở rộng do AI thúc đẩy của San Francisco.
Miami cung cấp một lời cảnh báo nghiêm túc nhất. Thành phố này đã thành công trong việc nhập khẩu chi phí nhà ở kiểu California mà không có sự tăng trưởng thu nhập tương ứng, hiện yêu cầu thu nhập cho thuê hơn 100,000 đô la trong khi thiếu hệ sinh thái đổi mới để biện minh cho những phí tổn như vậy. Austin, bất chấp tham vọng công nghệ của nó, rõ ràng không xuất hiện trong danh sách của Zillow về các thị trường yêu cầu thu nhập cho thuê sáu con số—một dấu hiệu cho thấy rằng sự phát triển mà không có nền tảng tạo ra những thách thức khác biệt so với sự mở rộng bền vững hơn của San Francisco.
Câu Chuyện Thành Công Khu Vực
Hiệu suất tổng thể của Vùng Vịnh củng cố vị trí lãnh đạo của San Francisco. Oakland dự kiến sẽ gia nhập danh sách “bình thường” trong vài tháng tới, theo dự đoán của Redfin, trong khi San Jose lại phải đối mặt với một thời hạn kéo dài đến tháng 5 năm 2029.
Điều này cho thấy thành công của San Francisco không phải là một hiện tượng cô lập mà đại diện cho đầu mối chuyển biến kinh tế khu vực.
Thành tựu này có phần xuất phát từ những lợi thế chiến lược được xây dựng qua nhiều thập kỷ. Giá nhà chỉ tăng 8% kể từ tháng 7 năm 2018, so với 56% trên toàn quốc, bởi vì thành phố đã từng đạt được độ trưởng thành của thị trường, giúp cung cấp sự ổn định trong thời kỳ xáo trộn rộng lớn.
Nền tảng này, kết hợp với sự tăng trưởng lương tăng tốc, đã tạo ra các điều kiện để cải thiện thống kê mà đã chứng minh không thể sao chép ở nơi khác.
Sự Thực Tế Kiểm Tra
Thành công của San Francisco không giải quyết được những thách thức về nhà ở của mọi người. Asad Khan, nhà kinh tế cấp cao của Redfin, thừa nhận mâu thuẫn cơ bản: “Rõ ràng điều này không thể xảy ra đối với các hộ gia đình San Francisco điển hình khi phải dành gần 70% thu nhập của họ cho nhà ở.
Tỷ lệ thanh toán thế chấp so với thu nhập của đô thị này có thể cho thấy rằng các ngôi nhà đang được giao dịch giữa một phần tương đối tập trung của các hộ gia đình giàu có.
Điều này tạo nên một câu chuyện hai thành phố. Cuộc bùng nổ AI đã tạo ra sự giàu có khổng lồ cho những công nhân công nghệ, tạo ra một tầng lớp cư dân có thể dễ dàng vượt qua giá trung bình 1.48 triệu đô la. Trong khi đó, các giáo viên, lính cứu hỏa và công nhân dịch vụ—cốt lõi của bất kỳ thành phố nào—vẫn phải đối mặt với những khả năng toán học mà gặm nhấm cư dân của những đô thị kém phát triển hơn.
Dòng cung xây dựng vẫn còn gặp khó khăn mặc dù đã có cải thiện thống kê. Hơn 70,000 đơn vị nhà ở được phê duyệt đang chưa được xây dựng vì những thách thức về tài chính và chi phí xây dựng cao nhất thế giới.
Thuế chuyển nhượng bất động sản 6% của thành phố cho các giao dịch cao cấp—thuế cao nhất quốc gia—cho thấy những chính sách tạo ra doanh thu trong khi có khả năng hạn chế sự mở rộng nguồn cung.
Việc xây dựng nhà ở thị trường đã gần như ngừng lại, với hoạt động xây dựng nhà ở được chính phủ hỗ trợ là ưu thế trong sản xuất hiện tại. Trong số 110 dự án nhà ở đang được xây dựng trên toàn Vùng Vịnh, có đến 90 dự án là phát triển nhà ở giá rẻ—tỷ lệ này gợi ý rằng các động lực thị trường ủng hộ các giao dịch cao cấp trong khi để lại các lựa chọn hạn chế cho các cư dân có thu nhập trung bình.
Thành Công và Thách Thức Chính Sách
Kế hoạch Quy Hoạch Gia Đình của Thị trưởng Daniel Lurie đại diện cho một nỗ lực để xây dựng trên sự thành công kinh tế với cải cách quy định. Được giới thiệu vào tháng 6, sáng kiến này nhằm giải quyết các rào cản về cung cấp thông qua việc tăng cường quy hoạch dọc theo các hành lang thương mại và giao thông công cộng.
Luật bang yêu cầu thành phố phải thông qua một kế hoạch quy hoạch phù hợp trước ngày 31 tháng 1 năm 2026, tạo ra sự cấp bách xung quanh việc triển khai mặc dù sự phản đối từ cộng đồng.
Bối cảnh rộng hơn của California làm tăng giá trị thành công của San Francisco cũng như những thách thức đang diễn ra. Trên toàn tiểu bang, các hộ gia đình cần khoảng 237,000 đô la thu nhập hàng năm để đủ điều kiện mua một ngôi nhà trung bình—hơn gấp đôi thu nhập hộ gia đình trung bình của tiểu bang.
Các thanh toán hàng tháng cho nhà ở mới mua đã tăng 82% kể từ tháng 1 năm 2020, trong khi lương chỉ tăng 23%, tạo ra những khoảng cách khả năng chi trả mà sự tăng trưởng lương của San Francisco đã giải quyết một cách độc đáo.
Cấu trúc thuế tài sản Proposition 13 của California tăng thêm độ phức tạp, với những người mua mới phải trả nhiều gấp đôi thuế tài sản so với những người chủ nhà lâu năm ở các thành phố lớn.
Hệ thống này khuyến khích việc ở lại trong khi phạt người mới đến—các động lực mà mức lương cao của San Francisco giúp bù đắp nhưng không xóa bỏ.
Điều quan trọng hơn, những mô hình không thể chi trả về nhà ở đã được khởi xướng ở San Francisco hiện đang lan rộng trên toàn quốc. Điều mà trước đây từng chỉ là một vấn đề riêng biệt của Vùng Vịnh giờ đã trở thành một hiện tượng toàn quốc, gợi ý rằng thành phố này ít hơn là một ngoại lệ và hơn nữa là một chỉ báo sớm về những xu hướng kinh tế rộng lớn hơn.
Sự trở lại của San Francisco với các chi phí nhà ở “bình thường” đại diện cho cả chiến thắng và nghịch lý. Thành phố đã đạt được thứ mà không đô thị lớn nào khác có thể quản lý, chứng minh cho sự năng động kinh tế thu hút sự chú ý và đầu tư toàn cầu.
Tuy nhiên, sự thành công này tạo ra những hình thức bất bình đẳng và di dời mới mà thách thức những quan niệm truyền thống về thịnh vượng đô thị. Trong việc trở thành thành phố lớn đầu tiên chinh phục các thách thức về nhà ở sau đại dịch, San Francisco cũng trở thành một phòng thí nghiệm cho những cơ hội và căng thẳng đặc trưng cho sự thành công kinh tế thế kỷ 21.
