Thuy Pham 
Nguồn ảnh：https://www.bisnow.com/south-florida/news/multifamily/condo-inventory-pile-up-has-developers-holding-off-131152
Các nhà phát triển đang giảm tốc độ xây dựng các khu căn hộ chung cư mới tại Nam Florida, vì lo ngại về mức tồn kho ngày càng tăng trên thị trường.
Báo cáo tháng Chín của Miami Realtors cho thấy Miami-Dade có 14 tháng tồn kho căn hộ, gấp đôi mức 6-9 tháng được coi là cân bằng. Sự thừa thải này đã khiến các nhà phát triển phải kéo dài tốc độ phát triển, họ cho biết tại sự kiện Miami State of the Market của Bisnow vào thứ Năm.
“Đó là một lượng tồn kho lớn,” đối tác của Two Roads Development, Taylor Collins, đã phát biểu trên sân khấu tại Khu thương mại Waterford. “Vì vậy, ngồi đây và nói, ‘Ôi, tôi sẽ làm thêm một căn hộ cao cấp nữa sẽ làm tăng thêm tồn kho’, thật khó khăn.”
Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang đã cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản tuần trước, Collins cho biết Two Roads vẫn giữ thái độ thận trọng: Chi phí vay vốn cao và môi trường xây dựng, lao động và bảo hiểm đắt đỏ tại Nam Florida khiến việc mua đất mới trở nên khó khăn hơn.
Để tránh nhiều năm chịu chi phí duy trì, các nhà phát triển đang tránh xa việc mua sắm tại Nam Florida cho đến khi mức tồn kho hồi phục, Collins cho biết.
“Mua một cái gì đó ở ven biển và nói, ‘Này, tôi sẽ không khởi động dự án này trong ba năm,’ thì chi phí tiêu tốn của tiền để duy trì tài sản sẽ ăn hết tất cả lợi nhuận của bạn,” Collins nói.
Tồn kho căn hộ của Miami đã tăng 25% trong năm qua, với số lượng niêm yết từ 10,094 tăng lên 12,637 vào tháng Tám, theo báo cáo.
Theo trang web của mình, bất chấp sự chậm lại, Two Roads vẫn có các dự án đang được thực hiện, bao gồm 56 căn hộ Rivage Residences Bal Harbour cùng với Related Group, Rockpoint và Witkoff Group — và 185 căn hộ cao 55 tầng Edition Residences đang xây dựng.
Chúng nằm trong số 37 dự án căn hộ đang được triển khai trên khắp khu vực, dự kiến sẽ bổ sung hơn 9,000 đơn vị, theo báo cáo.
“Tôi nghĩ rằng nếu bạn nhìn vào đường ống, nó có thể khiến bạn cảm thấy đáng sợ, vì có quá nhiều dự án sắp tới,” Chủ tịch The Continuum Co., Allie Eichner, nói. “Sẽ có những người thắng và người thua ở đây. Không phải ai cũng sẽ thắng trong chu kỳ này.”
Nhiều trong số các nguồn cung dư thừa này xuất phát từ việc các căn hộ cũ được đưa ra thị trường sau khi Thống đốc Ron DeSantis ký S.B. 4-D vào năm 2022. Luật này buộc các tòa nhà 30 năm hoặc hơn và cao ba tầng trở lên phải thực hiện các cuộc kiểm tra cấu trúc mỗi thập kỷ và duy trì các quỹ dự phòng, với thời hạn đến ngày 31 tháng 12.
Kết quả là thị trường căn hộ chung cư đã rơi vào vòng luẩn quẩn — các đơn vị bị gánh nặng chi phí sửa chữa, giá trị giảm, phí hội đồng quản trị tăng cao và các khoản bảo hiểm tăng chóng mặt.
Các căn hộ cũ đang mất nhiều thời gian hơn để chuyển nhượng — trung bình 106 ngày so với 87 ngày một năm trước, Miami Realtors cho biết — trong khi Fannie Mae ngày càng nhiều lần đưa chúng vào danh sách đen đối với việc đảm bảo khoản vay, theo Miami Herald.
Bối cảnh này, Collins cho biết, đã làm biến dạng bức tranh tồn kho nhưng vẫn làm cho các nhà cho vay và nhà đầu tư lo lắng, những người chỉ thấy sự dư cung.
“Mức 14 tháng này bị lệch, nhưng đó cũng là một điểm dữ liệu mà chúng tôi thấy ở mức độ vi mô,” Collins nói.
“Ngân hàng không thấy như vậy, vì vậy khi bạn cố gắng nói chuyện với một ngân hàng, họ ngồi ở đó và nói, ‘Này, có 14 tháng tồn kho ở đây, bạn đang làm gì?’
Khi Two Roads chờ đợi thị trường, một số đối thủ đang tiếp tục tiến lên. Chủ tịch Calta Group, Gaetano Caltagirone, cho biết ngay cả với những trở ngại như tài chính, doanh số bán hàng và chính trị, các nhà phát triển không thể chỉ ngồi yên trong bối cảnh hiện tại.
“Thật khó cho bất kỳ ai trong chúng ta nói rằng, ‘Bạn biết không, tôi sẽ không làm gì cả trong vài năm tới,'” Caltagirone nói.
“Không nhiều người có thể làm điều đó. Bạn phải năng động. Bạn phải điều chỉnh thị trường mà bạn thấy và đảm bảo rằng bạn có thể sống sót qua bất kỳ điều gì đang diễn ra trước mắt bạn.”
