Mô Hình Tăng Trưởng Của Atlanta Đang Gặp Khó Khăn: Cần Một Cuộc Tái Tạo Toàn Diện

Nguồn ảnh：https://saportareport.com/the-end-of-the-old-atlanta-growth-model/columnists/guestcolumn/derek/

Mùa hè này, tiêu đề từ The Wall Street Journal đã làm dậy sóng cảnh quan ở các hội đồng thành phố, các phòng thương mại và các công ty bất động sản trên toàn vùng đô thị của chúng ta: “Thời kỳ tăng trưởng của Atlanta đã chấm dứt.”

Lần đầu tiên kể từ khi có dữ liệu về di cư nội địa, số người rời khỏi metro Atlanta nhiều hơn số người đến giữa năm 2023 và 2024.

AJC cũng đã ghi nhận điều này.

Chúng ta có thể đặt câu hỏi liệu việc di cư có phải là thước đo đúng cho sự thành công của một thành phố hay không, nhưng sự tăng trưởng đã trở thành định nghĩa cho Atlanta trong suốt lịch sử hiện đại của nó — là một phần cách mà thành phố đo lường sự thịnh vượng, cởi mở và vị thế của mình.

Những tiếng chuông báo động này nên khuyến khích chúng ta suy nghĩ về cách mà thành phố đã phát triển trong nửa thế kỷ qua và tự hỏi liệu mô hình này có thể duy trì được trong tương lai hay không.

Gregory Randolph là Giảng viên Trợ lý của Quy hoạch Thành phố và Khu vực tại Viện Công nghệ Georgia và là Nghiên cứu viên Cao cấp tại Kindred Futures.

Hầu như không cần phải nói rằng sự tăng trưởng bùng nổ của Atlanta được xây dựng xung quanh xe cộ và nhà ở đơn lẻ — tóm lại là sự trải dài.

Tất cả các thành phố Mỹ đã phát triển nhanh chóng sau Thế chiến II đều được tạo hình bởi các chính sách liên bang đã hỗ trợ phát triển ngoại ô theo kiểu ô tô: xăng giá rẻ, đường cao tốc mở rộng, khuyến khích sở hữu nhà và việc phá hủy các cấu trúc đô thị dưới danh nghĩa “renewal.”

Tại Atlanta, mô hình tăng trưởng này được kết hợp với các chính sách “thân thiện với doanh nghiệp” nhằm thu hút các công ty đến miền Nam mới.

Nó đã hoạt động — ít nhất qua lăng kính hẹp của sự tăng trưởng dân số.

Bây giờ, chúng ta đã chạm đến giới hạn của khả năng của mô hình phát triển trải dài trong việc tiếp nhận thêm nhiều người, như nhà kinh tế Paul Krugman đã viết trong phản hồi đối với bài báo của WSJ.

Nhưng tại sao?

Giới hạn của mô hình tăng trưởng cũ của Atlanta phản ánh ba vấn đề liên kết với nhau: bất bình đẳng thu nhập, sự kết thúc của đất đai rẻ, và thiếu phương tiện giao thông công cộng hiệu quả.

Trong khi chiến lược phát triển kinh tế của chúng ta đã tạo ra việc làm cho những công nhân có trình độ đại học tại các công ty Fortune 500, các trường đại học và bệnh viện, nó cũng bao gồm những nỗ lực giữ cho tiền lương thấp cho những người khác, chẳng hạn như cản trở việc thành lập công đoàn.

Kết quả là mức độ bất bình đẳng thu nhập đang tăng cao.

Một nghiên cứu năm 2018 của Viện Chính sách Kinh tế đã phát hiện ra rằng thu nhập trung bình của 1% dân số hàng đầu ở metro Atlanta cao gấp 23,2 lần so với 99% còn lại.

Tại Quận Fulton, con số này là 42,3 lần.

Ngôn ngữ về nhà ở thường tập trung vào cung, nhưng bất bình đẳng là một yếu tố tiềm ẩn thúc đẩy cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở.

Nghiên cứu cho thấy một mối liên hệ mạnh mẽ giữa bất bình đẳng thu nhập và khả năng chi trả nhà ở.

Điều này bởi vì đồng tiền tập trung ở phần trên cùng đẩy giá nhà và các hàng hóa địa phương khác lên cao.

Mối liên hệ đó trở nên mạnh mẽ hơn khi việc xây dựng nhà mới trở nên khó khăn hơn, mà cũng là nơi có đất đai.

Theo một phân tích dữ liệu vệ tinh mà tôi thực hiện cùng với Max Buchholz, Tom Kemeny và Michael Storper — các giáo sư tại Berkeley, Đại học Toronto và UCLA — khoảng 82% đất đai trong bán kính 20 dặm từ Trung tâm Atlanta có thể “phát triển” vào năm 1940; nó không có cấu trúc hiện có, nước hay độ dốc mạnh.

Đến năm 2020, con số này đã giảm xuống còn gần một nửa.

Lựa chọn duy nhất là xây dựng lên, chuyển từ phát triển “ra ngoài” (các khu phân lô lớn tại ngoại ô) sang phát triển “nội đô” (các đơn vị có mật độ cao trên các lô nhỏ tại các vị trí trung tâm).

Atlanta đang thực hiện điều đó: vào năm 2024, gần 24.000 đơn vị đa gia đình mới đã được bàn giao, nằm trong số ba thành phố hàng đầu tại Mỹ.

Vấn đề là rằng chi phí đất đai và xây dựng lại cao hơn không thể tránh khỏi so với chi phí phát triển bên ngoài.

Các mảnh đất còn lại của chúng ta bị phân mảnh, có nghĩa là các nhà phát triển không thể tập hợp chúng lại thành những mảnh lớn để tận dụng quy mô kinh tế.

Chúng cũng đắt hơn, vì sự khan hiếm của đất đai nhưng cũng vì vị trí của nó trong một thành phố lớn và năng suất.

Điều này có nghĩa là các nhà ở mới có mật độ cao hơn không thể chi trả được cho hầu hết dân số của chúng ta, những người sống bằng mức lương thấp đến trung bình đã tồn tại và hỗ trợ cho sự phát triển của Georgia.

Số lượng ngày càng tăng các căn hộ trở nên bỏ hoang, như tờ Journal đã báo cáo.

Một vấn đề lớn khác với phát triển nội đô là mật độ trở nên không bền vững về mặt chính trị nếu không có sự kết hợp với phương tiện giao thông công cộng.

Gần đây, hội đồng thành phố đã phê duyệt một cách hẹp một dự án phát triển hỗn hợp đa tầng tại Virginia-Highland trước sự phản đối mạnh mẽ từ người dân địa phương.

Những người cố gắng ngăn chặn dự án đã bị coi là “NIMBYs” (Không ở sân sau của tôi), nhưng họ đã đúng khi cho rằng, nếu không có sự cam kết về giao thông công cộng, các dự án như vậy sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng ùn tắc giao thông và kéo dài thời gian đi làm.

Các khu vực sau đó trở nên chống phát triển hơn, làm suy yếu sự ủng hộ cho các dự án trong tương lai.

Nói cách khác, mô hình tăng trưởng của Atlanta đang chết — bị nghẹt thở bởi các chi phí nhà ở gia tăng và giao thông thiên về xe hơi, cùng với tiền lương không thể theo kịp.

Không có cách giải quyết đơn giản nào có thể biến chu trình xấu này thành một chu trình tốt.

Nhưng một vài nguyên tắc hướng dẫn nên chỉ đạo cho cuộc tìm kiếm cuộc tái tạo.

Đầu tiên, chiến lược nhà ở của chúng ta phải nhấn mạnh vào khả năng chi trả lâu dài.

Việc thành lập Tập đoàn Phát triển Đô thị Atlanta để xây dựng nhà ở hỗn hợp thu nhập trên đất công là một khởi đầu tốt.

Chúng ta cũng cần đầu tư vào các mô hình khả năng chi trả lâu dài khác, như các quỹ đất cộng đồng.

Thứ hai, chúng ta phải kết hợp mật độ với phương tiện giao thông công cộng.

Người dân Atlanta sẽ chấp nhận sự thay đổi của khu vực nếu điều đó đi kèm với sự hứa hẹn về khả năng vận chuyển tốt hơn.

Điều này có nghĩa là thực hiện nhanh chóng nhiều dịch vụ MARTA tốt hơn — bao gồm cả Đường hầm Beltline, các trạm dừng được đề xuất, Giao thông Tốc hành Xe buýt và dịch vụ thường xuyên, đáng tin cậy hơn.

Những gợi ý trái ngược từ bất kỳ nhà quy hoạch hoặc chính trị gia nào đều là sự tắc trách.

Thứ ba, chúng ta cần tạo ra nhiều cách hơn để cộng đồng xây dựng tài sản giữa các thế hệ và ở lại.

Các tổ chức tự doanh như The Guild và Kindred Futures đang tạo ra các mô hình đồng sở hữu cho doanh nghiệp và tài sản, nhưng đây là những nỗ lực mới mẻ cần đến công và đầu tư từ xã hội để mở rộng quy mô.

Thành phố Atlanta không thể làm điều này một mình; nó chỉ chiếm chưa đến 10% dân số vùng đô thị.

Các đô thị khác phải đứng lên — điều này nằm trong lợi ích của họ.

Các nhà lập pháp bang cũng phải vào cuộc, ít nhất là để duy trì động cơ kinh tế đang tạo ra hai phần ba GDP của Georgia.

Atlanta là một nơi hoàn toàn khác so với khi cơn sốt tăng trưởng của nó bắt đầu.

Thành phố chỉ có thể tiếp tục phát triển thông qua sự tái tạo.