Luật SB 79 của Thống đốc Gavin Newsom: Một Nỗ Lực Lịch Sử Để Giải Quyết Khủng Hoảng Nhà Ở ở California

Nguồn ảnh：https://www.latimes.com/california/story/2025-10-10/newsom-signs-historic-housing-bill-bringing-density-to-transit-hubs

Trên con đường tranh cử cách đây tám năm, Thống đốc Gavin Newsom đã nổi tiếng hứa hẹn hỗ trợ việc xây dựng 3,5 triệu ngôi nhà mới ở California vào cuối năm nay.

Ông có thể sẽ thiếu sót hàng triệu nhưng động thái mới nhất của ông khẳng định lại nỗ lực này.

Newsom đã ký Luật Senate Bill 79 vào thứ Sáu.

Đạo luật lịch sử này, nhằm gia tăng mật độ tại các trung tâm giao thông công cộng trên khắp California, là một trong những nỗ lực xây dựng nhà ở đầy tham vọng nhất của bang trong những năm gần đây.

“Tất cả người dân California đều xứng đáng có một nơi ở giá cả phải chăng — gần với công việc, trường học và cơ hội.

Nhà ở gần giao thông công cộng đồng nghĩa với việc đi lại ngắn hơn, chi phí thấp hơn và nhiều thời gian hơn với gia đình.

Khi chúng ta đầu tư vào nhà ở, chúng ta đang đầu tư vào con người — cơ hội của họ để xây dựng tương lai, nuôi dưỡng gia đình và trở thành một phần của cộng đồng,” Newsom nói trong một tuyên bố.

Đạo luật toàn diện này — có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2026 — đã vùng lên các khu vực trên khắp California, bác bỏ các luật quy hoạch địa phương để cho phép xây dựng các dự án cao tầng hơn, dày đặc hơn gần các trung tâm giao thông công cộng như nhà ga tàu điện ngầm, nhà ga tàu điện nhẹ và các bến xe buýt có làn đường riêng.

Các nhà phát triển sẽ được phép xây dựng các tòa nhà dân cư cao đến chín tầng gần các bến tàu điện ngầm, bảy tầng trong phạm vi một phần tư dặm và sáu tầng trong vòng nửa dặm.

Luật cũng sẽ cho phép các tòa nhà dân cư cao từ năm đến tám tầng gần các làn xe buýt và tàu điện nhẹ, tùy thuộc vào việc một mảnh đất cụ thể gần chừng nào với một nhà ga hoặc bến xe buýt cụ thể.

Đây là cuộc cải cách nhà ở lớn thứ hai mà Newsom đã phê duyệt trong năm nay.

Vào tháng 6, ông đã ký một luật quan trọng giúp đơn giản hóa việc xây dựng nhà ở và cắt giảm những rào cản quy định do Đạo luật Chất lượng Môi trường của California (CEQA) gây ra.

Quyết định của Newsom là đỉnh điểm của nhiều tháng tranh luận và hàng tuần kêu gọi từ cư dân, các nhóm vận động và các thành phố yêu cầu ông ký hoặc bác bỏ dự luật.

Đây là một chiến thắng lớn cho các nhóm YIMBY và các nhà phát triển, những người cho rằng cách nhanh nhất để giải quyết khủng hoảng nhà ở của California là xây dựng nhà ở — đặc biệt là gần các điểm dừng giao thông công cộng để khuyến khích việc sử dụng phương tiện công cộng và giảm ô nhiễm từ xe cộ.

“Với chữ ký trên SB 79, Thống đốc Newsom đã khẳng định di sản của mình như một trong những nhà lãnh đạo vì sự phát triển nhà ở có ảnh hưởng nhất trong lịch sử California,” Giám đốc điều hành California YIMBY Brian Hanlon cho biết trong một tuyên bố.

“Giờ đây, chúng tôi bắt đầu công việc đảm bảo rằng các điều khoản của nó được thực hiện một cách đầy đủ và công bằng.”

Đây là một cú sốc đối với một số thành phố, bao gồm Los Angeles, nơi cho rằng dự luật mang đến một phương pháp một kích cỡ phù hợp cho một vấn đề cần kiểm soát địa phương.

Thị trưởng Karen Bass đã yêu cầu Newsom bác bỏ dự luật, và Hội đồng thành phố L.A. đã thông qua một nghị quyết phản đối nó.

Bây giờ, cuộc đua hỗn loạn bắt đầu khi các thành phố, nhà phát triển và cư dân cố gắng tìm ra ai sẽ bị ảnh hưởng bởi dự luật — và ai sẽ được miễn.

Thượng nghị sĩ Scott Wiener (D-San Francisco) đã giới thiệu luật này vào tháng 1, nhấn mạnh nhu cầu hành động ngay lập tức về vấn đề khủng hoảng nhà ở.

Nhưng khi dự luật này đi qua Quốc hội, một loạt các sửa đổi, miễn trừ và khoảng cách đã được thêm vào để đảm bảo đủ phiếu bầu để thông qua Hạ viện và Thượng viện.

Điều còn lại là một dự luật dài dòng, đôi khi khó hiểu.

Trước tiên, phạm vi của dự luật đã được thu hẹp từ toàn bang California xuống chỉ những quận có ít nhất 15 nhà ga xe lửa hành khách, chỉ để lại tám quận: Los Angeles, Orange, San Diego, Alameda, San Francisco, San Mateo, Santa Clara và Sacramento.

Tác động lớn nhất có thể được cảm nhận ở Los Angeles, nơi có khoảng 150 điểm dừng giao thông công cộng nằm trong phạm vi của dự luật, theo đánh giá sơ bộ của thành phố.

Các trung tâm giao thông công cộng đang được nhắm đến để xây dựng nhà ở cao hơn, dày đặc hơn.

Luật SB 79 sẽ bác bỏ các luật quy hoạch địa phương, cho phép các tòa nhà cao từ năm đến chín tầng ở các khu vực gần nhiều điểm dừng giao thông công cộng ở Los Angeles, theo phân tích sơ bộ của thành phố.

Dù vậy, một số tài sản sẽ đủ điều kiện miễn hoặc hoãn lại trong nhiều năm.

Cho đến năm tới, các thành phố có thể miễn trừ các tài sản nằm trong các khu vực có nguy cơ cháy cao, các khu bảo tồn lịch sử và các khu vực có nguồn lực thấp — một nỗ lực nhằm giảm thiểu tác động của dự luật đối với sự gentrification trong các khu vực có thu nhập thấp.

Các điểm dừng giao thông công cộng và khu vực cháy nổ.

Theo Luật SB 79, các thành phố có thể xin hoãn lại việc tăng cường quy hoạch ở các khu vực nằm trong các khu vực có cấp độ độ nguy hiểm cháy cực cao.

Ở phần đông Los Angeles, những khu vực này giao nhau với các điểm dừng giao thông công cộng ở nhiều nơi.

Tiếp theo, các nhà lập pháp đã thêm một số lựa chọn hoãn lại, cho phép các thành phố hoãn thực hiện ở các khu vực được chọn cho đến khoảng năm 2030 — một năm sau khi họ phải nộp kế hoạch mới nhất cho việc thúc đẩy xây dựng nhà mới và đáp ứng sự tăng trưởng.

Trong năm năm tới, các thành phố có thể miễn trừ các tài sản trong các khu vực có nguy cơ cháy cao, khu bảo tồn lịch sử và khu vực có nguồn lực thấp — nhằm giảm thiểu ảnh hưởng của dự luật đối với sự gentrification trong các khu vực có thu nhập thấp.

Dưới Luật SB 79, các thành phố có thể tìm kiếm một sự trì hoãn trong việc tăng cường quy hoạch cho các khu vực nằm trong khu vực có nguy cơ cháy cao.

Ngoài ra, để thu hút sự ủng hộ từ các nhà lập pháp đại diện cho các thành phố nhỏ hơn, vùng ảnh hưởng của SB 79 đã được thu hẹp xuống một phần tư dặm ở các thành phố có dân số dưới 35,000 người, so với nửa dặm ở mọi nơi còn lại.

Được biết đến như là “gọt tỉa Beverly Hills”, sửa đổi này làm nhỏ trách nhiệm tăng cường quy hoạch cho một số thành phố nhỏ, giàu xung quanh Nam California bao gồm Beverly Hills và South Pasadena.

Vì vậy, bản đồ đủ điều kiện trở nên kỳ lạ.

Ví dụ, luật chỉ ảnh hưởng đến khu vực một phần tư dặm xung quanh ga Metro A Line của South Pasadena, nhưng một nửa dặm ở các cộng đồng lân cận — Pasadena và khu phố Highland Park của L.A.

Ở khu phố Beverly Grove của L.A., luật bao gồm các tài sản trong vòng nửa dặm của tuyến tàu Metro D, nhưng ở Beverly Hills ngay bên cạnh, nó chỉ ảnh hưởng đến các khu vực trong vòng một phần tư dặm.

Trước khi Newsom ký nó thành luật, thành viên Hội đồng thành phố Los Angeles Katy Yaroslavsky đã gọi nó là không công bằng.

“Beverly Hills được miễn trách nhiệm, còn Los Angeles phải chịu gánh nặng,” bà nói trong một tuyên bố.

Nhiều điều kỳ quặc khác cũng tồn tại.

Ví dụ, một thành phố có thể miễn một tài sản cụ thể nằm cách một ga tàu nửa dặm nếu như theo cách nhìn của chim, nhưng có rào cản vật lý — đường ray, đường cao tốc — khiến nó xa hơn một dặm về đi bộ.

Một số bản đồ trực tuyến đã cố gắng hiển thị các khu vực nào sẽ được tiện ích theo SB 79, nhưng không ai đã sản xuất một cái nhìn cụ thể theo thửa đất.

Các quan chức quy hoạch Los Angeles gần đây đã công bố một bản đồ dự thảo cho thấy những nơi mà họ tin rằng sẽ được tiện ích theo SB 79.

Nhưng họ đã cảnh báo rằng công cụ trực tuyến này chỉ nhằm mục đích “khảo sát” — và rằng một bản đồ đủ điều kiện ràng buộc cuối cùng sẽ được công bố bởi Hiệp hội Chính phủ miền Nam California.

Các thành phố, nhà phát triển và chủ sở hữu nhà sẽ phải chờ đợi để biết rõ hơn cho đến khi bản đồ đó được công bố.

Trong khi chờ đợi, các nhóm YIMBY hy vọng dự luật này thúc đẩy sự phát triển đa gia đình ở L.A., điều đã suy giảm trong những năm gần đây do kinh tế không có lợi và sự không chắc chắn về quy định.

“Nhiều người không muốn California thay đổi, nhưng California đang thay đổi bất kể họ muốn hay không,” Matt Lewis, phát ngôn viên của California YIMBY, một trong những nhà tài trợ của dự luật, cho biết.

“Câu hỏi là liệu chúng ta cho phép những thay đổi đó là bền vững và hợp lý hay hỗn loạn và tốn kém.”