Thanh Vo 
Nguồn ảnh：https://kbindependent.org/2025/10/22/the-risk-levels-are-higher-miami-is-the-number-one-housing-market-bubble-in-the-world-again/
Thị trường nhà ở Nam Florida đã chậm lại so với tốc độ cao ngất ngưởng trong những năm qua.
Tuy nhiên, một bảng xếp hạng hàng năm về các thị trường toàn cầu vẫn xếp Miami là nơi có rủi ro cao nhất trên thế giới.
Tuy nhiên, đó không phải là một dự đoán về sự sụp đổ sắp xảy ra của giá nhà, ông Jonathan Woloshin, người đứng đầu nghiên cứu bất động sản Hoa Kỳ tại UBS Global Wealth Management cho biết.
“Nhưng chắc chắn rằng mức độ rủi ro cao hơn,” ông nói.
Báo cáo năm 2025 đánh dấu năm thứ hai liên tiếp UBS xếp hạng thị trường bất động sản Miami ở vị trí đầu tiên trong chỉ số bong bóng bất động sản của mình.
Phân tích định nghĩa một bong bóng là “một sự định giá sai lệch đáng kể và kéo dài” của các ngôi nhà.
Sự xuất hiện của Nam Florida ở vị trí hàng đầu của danh sách này xảy ra sau vài năm giá tăng mạnh, đặc biệt là của các gia đình đơn lẻ.
“Miami đã là một thị trường tuyệt vời,” ông Woloshin cho biết.
“Và nhìn xem, cây không thể lớn mãi như chúng ta biết.”
Giá nhà trung bình cho các gia đình đơn lẻ đã tăng ít nhất 70% kể từ mùa hè năm 2019 trên ba quận lớn trong khu vực.
Trên toàn quốc, giá nhà trung bình của một ngôi nhà hiện có đã tăng 50% trong cùng thời gian.
“Thị trường Miami vẫn rất, rất tốt,” ông Woloshin nói, dẫn ra sự gia tăng dân số liên quan đến nhu cầu nhà ở tăng.
Gần đây, mức tăng giá nhà đã chậm lại đáng kể, mặc dù ngày càng có nhiều nhà được đưa ra thị trường.
Các thách thức về khả năng chi trả đã gia tăng, với lãi suất thế chấp và chi phí bảo hiểm đẩy một số người mua trẻ tuổi ra xa.
Khu vực Miami tiếp tục có một trong những tỷ lệ thất nghiệp thấp nhất trong số các khu vực đô thị lớn ở Hoa Kỳ.
Tỷ lệ thất nghiệp là 3,7% vào tháng 8.
Dữ liệu tháng 9 chưa được Bộ Lao động công bố do chính phủ liên bang đóng cửa.
Tăng trưởng việc làm là một lý do mà ông Gay Cororaton, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Nhà môi giới Miami, cho biết tăng trưởng giá nhà trong khu vực phản ánh các yếu tố kinh tế mạnh mẽ.
Trong một bài viết trên blog trả lời bảng xếp hạng bong bóng của UBS, ông Cororaton viết: “Mức tăng giá đã xuất phát từ các yếu tố cung cầu thay vì hoạt động đầu cơ và điều kiện tín dụng dễ dàng đã đặc trưng cho bong bóng bất động sản dẫn đến Đại khủng hoảng.”
“Tôi không nghĩ điều đang xảy ra ở Miami là vô lý,” ông Woloshin nói.
“Nhưng bạn có thể lập luận, ‘Có phải nó đã quá mức ở phía tăng không?’ Điều này chắc chắn có khả năng.”
Ông Woloshin chỉ ra khoảng cách giữa giá nhà trung bình và thu nhập hộ gia đình trung bình trong khu vực.
Dữ liệu từ Hiệp hội Nhà môi giới Miami cho thấy những người di chuyển đến Florida từ bang khác mang theo thu nhập cao hơn, điều này đã giúp tăng giá nhà.
Thu nhập hộ gia đình trung bình trong khu vực khoảng 76.000 USD, theo dữ liệu mới nhất từ Cục Điều tra Dân số.
Mức thu nhập này hỗ trợ một khoản thế chấp cho một ngôi nhà khoảng 300.000 USD, thấp hơn nhiều so với giá nhà trung bình của một gia đình đơn lẻ trong khu vực.
Một yếu tố không lường trước được cho thị trường bất động sản Florida là tương lai của thuế tài sản.
Thống đốc Ron DeSantis đã ủng hộ việc giảm, giới hạn hoặc loại bỏ hầu hết các loại thuế tài sản của chính quyền địa phương.
Các nhà lập pháp đảng Cộng hòa đã đề xuất một số dự luật, bao gồm các tùy chọn như tăng miễn trừ hoặc loại bỏ một phần thuế tài sản trong vòng 10 năm.
Bất kỳ thay đổi nào cũng phải được cử tri phê duyệt như một sửa đổi hiến pháp.
“Nếu bạn loại bỏ thuế tài sản, bạn sẽ đẩy giá nhà lên,” ông Woloshin nói.
