Thị Trường Bất Động Sản Nam Florida: Sự Khác Biệt Giữa Nhà Đơn Lẻ và Chung Cư

Nguồn ảnh：https://kbindependent.org/2025/07/08/podcast-are-miami-home-prices-cratering/

Mặc dù giá nhà tại Nam Florida đang bắt đầu chững lại, thị trường tổng thể vẫn mạnh mẽ nghiêng về phía người bán, với một khoảng cách đáng kể đang hình thành giữa khu vực căn hộ gặp khó khăn và thị trường nhà đơn lẻ có sự phục hồi tốt hơn, theo một nhà nghiên cứu bất động sản hàng đầu trong một tập gần đây của podcast “Anti-Social”.

Giáo sư Ken Johnson, một nhà kinh tế bất động sản tại Đại học Mississippi, đã tham gia cùng các host Tony Winton và Jan Dillow để phân tích động lực phức tạp đang gây áp lực lên giá trị nhà ở địa phương. Mặc dù các tiêu đề cho thấy một sự thay đổi lớn, Johnson đã cảnh báo rằng không nên phóng đại sự suy giảm này.

Johnson là người sáng tạo ra chỉ số Thị Trường Bất Động Sản Beracha và Johnson, được trích dẫn rộng rãi, giúp người tiêu dùng hiểu rõ hơn về sự lựa chọn “mua so với thuê” cũng như giá nhà.

Khoảng cách giữa nhà và chung cư

Khoảng cách ngày càng rộng giữa các ngôi nhà đơn lẻ và căn hộ chủ yếu bị ảnh hưởng bởi những thay đổi gần đây trong luật tiểu bang sau sự cố sập chung cư Surfside. “Các luật chung cư mới đang khiến điều này xảy ra, nơi mà chúng tôi vẫn đang trải qua những nâng cấp đáng kể, khó khăn và sự không chắc chắn về chi phí,” ông nói. “Tất cả họ đều ghét sự không chắc chắn, và sự không chắc chắn này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường căn hộ tại Nam Florida.”

Đối với những ai đang tìm mua một ngôi nhà đơn lẻ, Johnson nói rằng họ “sẽ thấy rất khó để gia nhập thị trường nhà ở.” Lý do đơn giản và bền vững: nhu cầu cao và sự thiếu hụt cơ bản đã kéo dài hơn một thập kỷ. Chỉ số gần đây cho thấy rằng tổng thể, các ngôi nhà đang được bán với mức cao hơn 14% so với lạm phát.

“Vẫn rất nhiều là thị trường của người bán,” Johnson nói. Ông ghi nhận rằng dữ liệu chỉ ra một lĩnh vực yếu kém cụ thể. Hầu hết sự suy giảm giá cả nằm ở các giá trị căn hộ, chứ không phải ở các ngôi nhà đơn lẻ.

“Chúng tôi đã rất thiếu cung từ khoảng năm 2008,” Johnson nói. “Chúng tôi sẽ không thấy một vụ sụp đổ nhà ở như chúng ta đã thấy cách đây 15, 16, 17 năm. Khả năng xảy ra điều đó là rất, rất nhỏ.”

Nhà ở không thể chi trả cho nhiều người

Nhu cầu mạnh mẽ này tiếp tục thúc đẩy một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nghiêm trọng. Johnson, người đã từng dành 25 năm tại các trường đại học Florida International và Florida Atlantic, đã chỉ ra các số liệu đáng kể từ nghiên cứu của ông. Tại khu vực đô thị Miami, một hộ gia đình cần khoảng thu nhập hàng năm là 112.000 USD để có thể thuê một căn hộ trung bình mà không bị gánh nặng tài chính.

“Bạn sẽ cần hai người có thu nhập để dễ dàng chi trả cho mức thuê trung bình.”

Áp lực này dẫn đến những giải pháp sống sáng tạo. “Cách mà chúng tôi luôn giải quyết điều này là chúng tôi tend to tăng độ dày trong một đơn vị, nghĩa là chúng tôi chỉ việc cho nhiều người hơn vào,” ông giải thích. “‘The Golden Girls’ không chỉ là một bộ phim hài, nó đã mô tả thực tế.”

Nhìn về phía trước, Johnson đã bác bỏ các dự đoán về một cuộc di cư hàng loạt ra khỏi Florida do những thách thức như chi phí bảo hiểm hoặc bão.

“Cái chết của Miami đã được dự báo, được tiên đoán rất nhiều lần trong 100 năm qua,” Johnson nói. “Mọi người vẫn đang tiếp tục đến đây với số lượng đáng kể.”