Chủ Nhà Chuyển Sang Thuê Dài Hạn Do Quy Định Khó Khăn

Nguồn ảnh：https://www.latimes.com/california/story/2025-08-18/short-term-airbnb-rentals-dropping-los-angeles

Trong bốn năm qua, Katherine Taylor đã cho thuê ngôi nhà khách ở phía Tây của mình trên Airbnb.

Cô đã dựa vào nguồn thu nhập thêm này trong thời gian mà mọi thứ có vẻ như đang trở nên đắt đỏ hơn.

Nhưng vào mùa xuân năm nay, cô đã gỡ bỏ danh sách cho thuê của mình.

“Tôi bỏ cuộc rồi,” Taylor nói.

“Các quy định quá nhiều. Tất cả những quy định mới cứ xuất hiện, và tôi cảm thấy chỉ còn là vấn đề thời gian trước khi tôi bị phạt.”

Trên toàn bộ khu vực L.A., nhiều người cho thuê nhà dường như đang thay đổi sở thích của họ.

Cho thuê ngắn hạn mang lại lợi nhuận cao hơn so với cho thuê dài hạn, nhưng tỷ lệ quay vòng liên tục thường gây đau đầu cho các chủ nhà, và ngày càng nhiều chủ nhà đang nằm trong tầm ngắm của các quy định địa phương, bao gồm cả nguy cơ bị phạt.

Vì lý do này và những yếu tố khác, số lượng đăng ký cho thuê ngắn hạn đã giảm trong năm qua.

Vào tháng Bảy năm ngoái, có 4,228 đăng ký Nhà Chia Sẻ hoạt động tại thành phố L.A., theo báo cáo của Sở Quy Hoạch.

Vào tháng Bảy năm nay, con số đó giảm xuống còn 3,972, tức giảm 6%.

Các nền tảng phần mềm cho thuê ngắn hạn cũng cho thấy sự giảm sút trong danh sách, ở các mức độ khác nhau.

Trong việc phân tích một tập mẫu các cho thuê ngắn hạn ở khu vực đô thị L.A., Hospitable ước tính có sự giảm 44% trong danh sách so với năm ngoái, với những giảm dần đều mỗi tháng.

AllTheRooms đã báo cáo một sự giảm 13% trong danh sách Airbnb trên toàn hạt L.A. trong cùng khoảng thời gian này.

Các nguồn dữ liệu khác nhau vì các công ty có khả năng khác nhau về việc truy cập dữ liệu danh sách.

AirDNA đã báo cáo một sự tăng 8% trong danh sách Airbnb và VRBO ở khu vực đô thị L.A. trong năm qua, nhưng đã lưu ý một sự giảm kể từ tháng Giêng do sự giảm lớn ở các thị trường bị cháy: giảm 56% ở Altadena, giảm 36% ở Pacific Palisades và giảm 25% ở Malibu.

Ý kiến của các chuyên gia về nguyên nhân của sự suy giảm này khác nhau, nhưng các vụ cháy chắc chắn là một yếu tố.

Hàng nghìn ngôi nhà đã bị thiêu rụi trong các vụ cháy Palisades và Eaton, khiến nhiều căn cho thuê biến mất khỏi thị trường.

Nhưng sau thảm họa, nhiều cho thuê ngắn hạn đã được chuyển đổi thành cho thuê trung hoặc dài hạn để cung cấp chỗ ở cho các nạn nhân của vụ cháy.

Một số chủ nhà khác đang chuyển sang cho thuê trung – những kỳ nghỉ dài hơn 30 ngày nhưng ngắn hơn một năm – độc lập với các vụ cháy.

“Không gian cho thuê ngắn hạn đã bị mắc kẹt.

Các quy định đã ảnh hưởng, và mọi người đang thấy rằng lựa chọn tiếp theo tốt nhất là cho thuê trung,” Jesse Vasquez, một doanh nhân điều hành hội nghị cho thuê trung hàng năm cho biết.

Vasquez cho rằng L.A. là thị trường tốt nhất cho các kỳ nghỉ trung hạn vì có nhiều người đến thăm thành phố trong khoảng thời gian dài mà không có kế hoạch vĩnh viễn: y tá du lịch, sinh viên, người làm việc tự do hoặc những người làm việc trong các dự án dài hạn như phim ảnh hoặc xây dựng.

Ông cho biết cho thuê trung thường tạo ra khoảng 15% đến 20% ít hơn so với cho thuê ngắn hạn, nhưng đổi lại, các chủ nhà sẽ đối phó với ít sự thay đổi hơn.

Nếu một ngôi nhà ba phòng ngủ, hai nhà vệ sinh ở một khu vực phổ biến có thể kiếm được khoảng $10,000 mỗi tháng như một cho thuê ngắn hạn, nó vẫn có thể mang lại $8,000 mỗi tháng như một cho thuê trung hạn, Vasquez nói.

Vào năm ngoái, Giám đốc điều hành của Airbnb, Brian Chesky, đã xác định các kỳ nghỉ trung hạn là một “cơ hội tăng trưởng lớn” cho công ty, và cho biết những đặt phòng như vậy chiếm 18% doanh thu của công ty so với 13% đến 14% trước đại dịch.

Mark Lawson trước đây đã cho thuê nhà của mình ở Thung lũng San Fernando trên VRBO cho các kỳ cuối tuần, nhưng năm ngoái, anh đã đặt các tham số để chỉ chấp nhận đặt chỗ từ 30 ngày trở lên.

“Tôi đã chán việc có ai đó mới trong nhà mỗi vài ngày,” anh nói.

Cho thuê ngắn hạn từ lâu đã gây ra tranh cãi.

Trong khi những người ủng hộ nói rằng các trang web như Airbnb và VRBO cung cấp thu nhập cho các chủ nhà và lựa chọn cho du khách, thì những người chỉ trích cho rằng việc chia sẻ nhà đã loại bỏ các cho thuê dài hạn khỏi một thị trường đang trong cuộc khủng hoảng nhà ở.

Để ngăn chặn việc chuyển đổi tài sản nhà ở của L.A. thành cho thuê ngắn hạn, Los Angeles đã thông qua Luật Chia Sẻ Nhà vào năm 2018, quy định cho thuê ngắn hạn bằng cách hạn chế các chủ nhà chỉ được cho thuê nơi ở chính của họ và yêu cầu họ phải có giấy phép.

Khung quy định này đã hoạt động – một phần nào đó.

Số lượng danh sách giảm 70% từ 2019 đến 2023, mặc dù phần lớn sự giảm có thể được quy cho đại dịch.

Năm ngoái, các hạn chế đã được mở rộng đến các khu vực không trực thuộc L.A. County, nơi trước đó không chịu ảnh hưởng của các quy định.

Tuy nhiên, bất chấp các yêu cầu mới, hàng ngàn chủ nhà vẫn hoạt động mà không có giấy phép, hoặc giả mạo số đăng ký của họ, vì thiếu sự thực thi.

Năm ngoái, một báo cáo từ Sở Nhà ở L.A. cho biết, tính đến tháng Mười năm 2024, có khoảng 7,500 vi phạm Luật Chia Sẻ Nhà, nhưng chỉ có 300 án phạt.

Do đó, vào tháng Ba năm 2025, Hội đồng thành phố L.A. đã phê duyệt hàng loạt các khuyến nghị để tăng cường quy định này, trang bị cho thành phố một bộ công cụ thực thi mới.

Kế hoạch kêu gọi 18 nhân viên theo dõi các vi phạm và tăng mức phạt dựa trên diện tích của cho thuê: $1,000 cho các căn dưới 500 foot vuông, tới $16,000 cho các ngôi nhà lớn hơn 25,000 foot vuông.

Các khoản phạt sẽ gấp đôi và gấp bốn vào vi phạm thứ hai và thứ ba, tương ứng.

Các khuyến nghị thậm chí còn yêu cầu nhân viên thành phố thực hiện các nhiệm vụ gián điệp trong các cho thuê bất hợp pháp.

Dưới kế hoạch đề xuất, nhân viên của Sở Nhà ở sẽ sử dụng thẻ trả trước để đặt thuê nhà chia sẻ và ở lại trong các ngôi nhà để thu thập bằng chứng rằng họ đang hoạt động trái phép.

Tuy nhiên, hai tháng sau, ngân sách $14 tỷ của thành phố đã cắt giảm chi tiêu cho nhiều phòng ban.

Do đó, không có nhân viên thực thi mới nào được tuyển dụng, và nhiều kế hoạch vẫn chưa được triển khai.

Nhưng và chỉ đơn thuần là mối đe dọa về việc phạt nặng hơn và thực thi nghiêm ngặt đã có tác động làm lạnh.

“Nói chuyện với khách hàng của chúng tôi, quy định là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến sự giảm số lượng cho thuê ngắn hạn,” Derek Jones, phó chủ tịch bán hàng và quan hệ đối tác của Hospitable cho biết.

“Luật lệ của L.A. kết hợp tất cả những quy tắc nghiêm ngặt từ các thị trường khác trên toàn quốc.”

Jones nói rằng khả năng bị phạt $1,000 — hiện có thể được thực hiện mà không cần cảnh báo trước — đang khiến một số chủ nhà gỡ bỏ danh sách khỏi thị trường vì mức phạt này cao hơn nhiều so với doanh thu mỗi đêm của một danh sách trung bình.

“Giá nhà đã đắt đỏ, sau đó bạn thêm phạt cao và zoning hạn chế nguồn cung,” Jones nói.

“Tất cả những điều đó cộng lại tạo ra một thị trường mà các nhà đầu tư nhà ở cảm thấy thận trọng khi đầu tư.

Và điều đó đã chứng minh là đúng trong năm nay.”

Taylor là một nhà đầu tư như vậy.

Cô đã đặc biệt mua ngôi nhà ở phía Tây của mình vì nó có một ngôi nhà khách mà cô có thể cho thuê.

Nhưng cô đã cảm thấy thất vọng về số ngày tối đa mà cô có thể cho thuê hàng năm theo quy định của Luật Chia Sẻ Nhà — 120 ngày.

Không gian của cô lớn hơn 500 foot vuông, vì vậy theo các quy tắc mới, nó có thể bị phạt tối đa $2,000 cho lần vi phạm đầu tiên, $4,000 cho lần thứ hai và $8,000 cho lần thứ ba.

Cuối cùng, cô quyết định rằng không đáng công sức.

“Tôi sẽ theo dõi cách thành phố thực thi các quy tắc.

Có thể tôi sẽ thử lại một ngày nào đó,” cô nói.

“Nhưng hiện tại, nó sẽ ở trống.”